За двадцать лет практики я встречал десятки вариаций продажи жилья с обременением. Поначалу ситуация внушает продавцу тревогу, покупателю — скепсис. Подробный план и точная расстановка рисков снимают оба чувства.
Виды обременений
На практике термин охватывает пять явлений: ипотечный залог, исполнительный арест, сервитут, пожизненное пользование, пожизненная рента. У каждого — собственная юридическая природа, поэтому работа с ним выстраивается по-разному. Ипотека подразумевает кредитора, интерес которого отражён в залоговой записи ЕГРН. Арест фиксирует притязания государства или частного взыскателя. Сервитут закрепляет проход, проезд или пользование частью участка. Пожизненное пользование даёт физическому лицу право проживать в квартире до ухода из жизни. Пожизненная рента накладывает обязанность содержания получателя ренты.
Финансовая архитектура
Банковский залог подразумевает участие сразу трёх сторон: продавца, покупателя, кредитора. Иногда подключается аккредитив или условное хранение в ячейке. Я предпочитаю аккредитив: деньги блокируются в банке и поступают кредитору после регистрации перехода права, причём без задержек, связанных с пересчётом наличности. При аресте ситуация меняется: средства направляются приставу либо на депозит суда, где формируется квитанция о полном погашении требований.
Пожизненное проживание и рента практически всегда пугают покупателей. Подробный отчёт об объёме прав, совместный визит к нотариусу и включение опции «передача без проживания» в договор часто снимают тревожность. В отдельных случаях рационально оформить выплату выкупной стоимостисти такого права с одновременной регистрацией прекращения.
В ипотечных сделках встречается суброгация — переход права требования от банка к покупателю после закрытия долга. Банк получает деньги, покупатель — статус нового кредитора, а залоговый штамп гасится автоматически.
Алгоритм сделки
Типовой порядок выглядит так.
— Проверка выписки ЕГРН, кредитного договора, судебных актов.
— Получение согласия кредитора или пристава на выездную регистрацию.
— предварительного договора с указанием даты погашения задолженности и способа хранения средств.
— Подача основного договора в Росреестр через МФЦ или банк-партнёр.
— Перевод денег кредитору, приставу или получателю ренты в точном размере после регистрации.
— Снятие обременения, получение чистой выписки.
— Финальный взаиморасчёт между участниками.
Покупка такой квартиры напоминает плавание вдоль скал: траектория уже известна, достаточно держать руль крепко и сверяться с картой. Юридическая карта составляется заранее, где каждый выступ скалы обозначен сроками, суммами, подписями. При дисциплине сторон и прозрачных расчётах выход к открытому морю происходит без штормов.