Я консультирую инвесторов уже два десятилетия, вижу волну запросов от россиян, ищущих квартиру за океаном или виллу на побережье, но не желающих выводить крупный капитал сразу. Ипотечный инструмент в этом случае спасательный плот, если выйти на него подготовленным.
Кредитный климат стран
Банки в Португалии и Испании соглашаются на loan-to-value (LTV) 60-70 % при первом входе. Турецкие кредиторы держат планку на 50 %, Эмираты – на 65 %, Соединённые Штаты – на 70 % при подтверждённом доходе. Каждый лимит связан с базовым риском юрисдикции и доступом к межбанковской ликвидности.
Ставка на начало 2024 варьируется от 3,5 % в Дубае до 7 % в Анталье. Надбавки получают нерезиденты: банковский скоринг прибавляет 1-1,5 п. п. к рекламе. Комиссия за выдачу колеблется от 0,8 % до 1,5 %, ещё 0,2 % съедает страховка титула.
Мой совет: готовить пакет заранее. Сертификат о источнике дохода, выписка по активам, налоговый номер страны сделки, справка об отсутствии просрочек в российском бюро, апостиль на переводах. При этом кредитор оценивает debt-service-coverage-ratio (DSCR) — отношение платежа к чистому доходу. Желательный уровень для нерезидента 0,35-0,4.
Валютная оборона
Главный противник ипотечной схемы за границей — курсовая волатильность. Платёж в дирхамах растёт при ослаблении рубля. Договор с валютной оговоркой (FX-clause) фиксирует курс на расчётные даты, комиссия за услугу 0,2-0,3 п. года.
Часть клиентов страхуют риск с помощью деривативов – deliverable forward или nondeliverable forward с горизонтом год-два. Маржа брокера ниже, чем надбавка банка за рублёвые доходы.
Юридическая фехтовка
Во Франции нотариус получает мандат на проверку чистоты объекта, в Португалии действует роль регистратора. В Турции обязательна доверенность на турецком языке. Американская сделка проходит через escrow, завершающий wire-transfer инициируется адвокатом-escrowofficer.
Российский паспорт не препятствует одобрению, однако санкционные фамилии попадают в фильтр SWIFT и в листы OFAC. Проверка занимает до 45 дней. Для ускорения рекомендую открывать мультивалютный счёт в банке-партнёре либо работать через сервисы international mortgage broker с лицензией FCA либо DFSA.
Налоги станут финальной строкой расчёта. Испания взимает ITP 10 % при покупке вторички, Франция – 5,8 %, Португалия – IMT по прогрессии до 8 %. Арендный доход облагается по ставке 15-28 %. Российско-турецкая конвенция уменьшает двойное налогообложение, а в Дубае арендный доход не облагается вовсе.
При выходе из актива действует налог на прирост: США – 15-20 %, Португалия – 28 %. Ключ к оптимизации – резидентство по программе NHR или Golden Visa. Для Турции после пяти лет владения продажа освобождается от НДС и прироста.
Каждый проект просит калибровки. Я пошагово сравниваю ставку, DSCR, налог, комиссии, скорость одобрения. Дальше формирую матрицу, где столбцы — юрисдикции, строки — клиентские параметры. Набираю коэффициенты, применяю метод аналитико-иерархического процесса (AHP) и получаю финальный приоритет. Так рождается решение, а не интуитивный выбор.