Декабрь 2020 запомнился на кубанском рынке резким увеличением числа клиентских звонков. Я фиксирую плотную загрузку отделов продаж уже с первой недели месяца, график посещений новостроек порой напоминает ожидание посадки на чартер. Причины кроются в низкой ипотечной ставке и квази-карантинной миграции из мегаполисов холодного пояса. Город традиционно принимает 60-65 тыс. новых жителей ежегодно, что питает спрос на первичный сегмент. Средний чек сделки за девушку вырос с январских 2,8 до декабрьских 3,4 млн руб., прирост превысил 21 %.
Пандемия и спрос
COVID-19 стал стресс-тестом для складской и туристической недвижимости, однако жильё ощущает вдохновляющий tailwind. Пока федеральные статистики фиксировали падение реальных доходов, в Краснодаре проснулся отложенный спрос: айтишники с севера и самозанятые фрилансеры рассматривают квартиры в статусе «южный офис». Стоимость квадратного метра в Прикубанском округе вышла на 72 000 руб., перегнав февральскую отметку на 14 %.
Ценовые векторы
Главная интрига декабря — динамика вторички. Риелторы фиксируют дефицит лотов старого фонда: владельцы придерживают квартиры, ожидая ещё одного витка роста. Сделки закрываются мгновенно, часто без торга. После запуска федеральной льготной ипотеки спрос сместился в комфорт-класс, где строители внедряют термины «immersive-двор», «priva-коридор», а фасады получают флуоресцентную подсветку. Студии возле кампуса Кубгту подорожали до 110 000 руб. за метр, пятиэтажки 70-х пока держатся на 62 000, но ликвидность там падает.
Прогноз 2021
Увиденные тренды предвосхищают подорожание в пределах 10-12 % к лету при сохранении субсидированной ипотеки. Девелоперы, вооружённые эскроу и эквити-финансированием, поведут борьбу за понятие «портфель благоустройства». Я закладываю в ценовую матрицу инфляционный импульс стройматериалов и рост коротких денег, поэтому клиенты с накопленным капиталом выигрывают при раннем бронировании. Число согласований проектов-гигантов типа «Южный квартал 2025» указывает на стремление инвесторов к economies of scale, что снизит себестоимость в пиковые кварталы. Риск перегрева пока ограничен: коэффициент доступности жилья — 4,9 годовых дохода семьи, выше общероссийского 5,2.
Рынок напоминает виндсерфинг под шпалами мартовского ветра: кто поймал порыв — устремится вперёд, кто замешкался — получит брызги от соседней доски. Декабрь расставил буи, январь проверит выдержку.