Я встречаю запрос на легализацию перепланировки еженедельно. Большая часть обращений идёт после визита покупателя или банка, заметившего лишнюю арку либо перенесённую стену. Чтобы избавить собственника от суеты с инспекциями, описываю полный порядок действий, подкреплённый статьями 25–29 ЖК РФ, СНиП 31-02-2001 и региональными регламентами.

Нормативный каркас

Жилищный кодекс классифицирует вмешательство в конфигурацию жилья как перепланировку либо переустройство. Первое затрагивает стены и проёмы, второе — инженерные линии. Любое изменение без разрешения квалифицируется как самовольное. Санкция — штраф до 2 500 рублей и требование вернуть исходный вид либо узаконить. Соответствие достигается через архитектурный отдел или МФЦ. У отдельных субъектов действуют электронные сервисы: московский портал «Госуслуги Дом» или петербургский ЛСР-План. Документатор опирается на терцинный принцип — «фиксируй, согласуй, зафиксируй снова»: техническое заключение, проект, акт приёмки.

Алгоритм действий

Шаг 1. Заказываю обмерочный план в БТИ. Инженер фиксирует фактическое расположение конструкций, затем выдаёт платежку в формате DWG и печатную копию.

Шаг 2. от организации с допуском СРО. Эксперт проверяет несущие элементы, санузлы, вентиляцию. Допущение о сохранности несущей способности оформляется по форме № 3, приложенной к Постановлению 508-ПП Москвы либо региональному аналогу.

Шаг 3. Проектная документация. Архитектор наносит изменения на листы А-4, подписывает штамп. Графа «лист согласования» обязательна, иначе архитектурный отдел вернёт пакет.

Шаг 4. Подача заявления. Передаю в МФЦ: правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт, заключение СРО, проект, согласие домохозяйства, если труба газовая. При сдаче электронно прикрепляю файлы в PDF по пункту 73 Административного регламента.

Шаг 5. Срок — тридцать календарных дней. Инспекция изредка инициирует выезд. При положительном решении распоряжение действует 12 месяцев — указанного промежутка хватает для работ.

Шаг 6. Далее БТИ выпускает новый техплан. Кадастровый инженер формирует XML-файл версии 06, загружает его в Росреестр через «Кабинет специалиста». После регистрации возникает обновлённая выписка ЕГРН с действующей планировкой.

Финансовые нюансы

Сам проект обходится в 6-18 тыс. рублей, заключение СРО — 12-25 тыс., госпошлина за госрегистрацию — 2 тыс., штраф при выявлении факта инспекцией до обращения — 2,5 тыс. Экономия формируется через объединённый договор с проектировщиком и кадастровым инженером: один выезд, общая лазерная рулетка Leica Disto.

Самовольное вмешательство, затронувшее несущую стену, трактуется как угроза обрушения. При отказе от легализации администрация вправе обратиться в суд и добиться продажи квартиры через торги с удержанием расходов на приведение здания в устойчивое состояние. Прецеденты зафиксированы в кассационных определениях ВС от 23.03.2021 № 18-КГ 20-33-К3 и от 15.09.2022 № 46-КГ 22-31-К4.

Переустройство без вмешательства в конструктив (замена сантехники, перенос розеток) согласованию не подлежит, однако полезно подготовить акт скрытых работ: инженер БТИ при изготовлении техпаспорта попросит подтверждение. Разделение мокрой зоны и жилой территории регулируетсяуется СП 54.13330.2022, хотя бытовой миф о полной запретности тропического душа над спальней устоял крепко. Разрешён лишь перенос в пределах санитарного блока, иначе проектировщик указывает стоечный короб диаметром 110 мм до подвала.

Сдача квартиры банку под залог без узаконенной перепланировки превращает сделку в алогичный ребус: отчёт оценщика ПКР-С в графе «юридические риски» ставит коэффициент 0,8, и стоимость объекта падает четырнадцать-двадцать процентов.

Законная планировка формирует ликвидность, тишину от контролёров и спокойный сон. Хронограф выглядит длинным лишь на бумаге: при грамотной координации пакет собирается за две-три недели, а дальнейшие шаги ложатся на инспекторов. Помните: квартира — как нотный стан, каждая линия отражает нагрузку, и лишняя пауза в согласовании звучит громче симфонии штрафов.