Уругвай притягивает инвесторов устойчивой демократией, низким уровнем коррупции и прозрачными кадастровыми реестрами. Опыт подтверждает: рынок развивается без резких скачков, а правовая система неизменно встает на сторону собственника. Этому способствует принцип «public faith», по-сути презумпция достоверности в пользу зарегистрированного титула.
Каждый объект регистрируется под индивидуальным padrón — уникальным номером участка. По padrón легко проследить цепочку владельцев, сервитуты и градостроительные ограничения. Квартиры внутри кондоминиумов отражаются отдельными суб-патронами. Такой уровень детализации избавляет участника от сюрпризов на этапе due diligence.
Юридическая паутина
Подавляющее большинство сделок проходит через публичного писца — escribano. Это независимый нотариус, наделённый квазисудебными полномочиями. Он проверяет статус объекта, составляет minuta, затем фиксирует переход права в Registro de la Propiedad. Традиционный задаток оформляется договором arras penitenciales: уплаченная сумма возвращается покупателю удвоенной, если продавец отступает, либо остается продавцу, если покупатель сворачивает процесс. Для семей, планирующих наследственное структурирование, я нередко рекомендую split-holding с разделением на usufructo (пожизненное пользование) и nudum dominium (голое право собственности). При последующей передаче актив не подпадает под налог на прирост.
Расчёты производятся через банковскую чека — letra de cambio. Электронные переводы допускаются, однако local-банки предпочитают бумажный документ, прошедший клиринг в Central Bank of Uruguay. Такое правило снижает риск легализации сомнительных средств и ускоряет фискальный аудит.
Деньги и налоги
Прямая покупка жилья облагается ITP — налогом на передачу владения. Ставка фиксирована: 2 % от кадастровой стоимости удерживает государство и 2 % перечисляет продавец. Кадастровая база редко отражает текущую рыночную цену, поэтому фактическая нагрузка выходит заметно ниже суммы, выплачиваемой при аналогичной операции в Аргентине или Бразилии. Годовой Contribución Inmobiliaria составляет около 0,25 % кадастра. Владение через общество с ограниченной ответственностью иногда снижает общий налоговый компонент, однако регистратор требует раскрытия конечного бенефициара во избежание эффекта «pantalla» — корпоративной ширмы.
НДС на новостройку существует лишь при приобретении от застройщика. Вторичный рынок освобождён от IVA. Если объект сдан в аренду долгосрочно, 10,5 % от дохода удерживает DGI (налоговая служба), после чего остаток перечисляется собственнику. Система называется «RETAS». При сдаче посуточно действует Regimen de Alquiler Turistico, включающий оплату 12 % от оборота и обязательное лицензирование.
Практика торга
Уругвайский продавец склонен выставлять цену с маржой около 8–12 %. Скидка достигается не агрессией, а демонстрацией готовности закрыть сделку без затяжек. В ход идёт carta de intención — одностраничный документ с суммой и датой escrituración. Подобное письмо действует вместо громоздкого promise-to-buy и упрощает переговоры. При обсуждении стоимости полезно ссылаться на индекс «UI» (Unidad Indexada), привязанный к инфляции. Стороны фиксируют цену в UI, послее чего рассчитываются долларами или песо в эквиваленте, избегая курсовых трений.
Проверка инженерных сетей включает инспекцию OSE (водоканал) и UTE (электросеть). Электрика в старых домах бывает алюминиевой, замена на медь обходится около 35 USD за квадрат. Газ представлен баллонами, централизованная подача встречается только в Монтевидео-Сентро. С точки зрения энергоэффективности утепление террасных покрытий даёт больший эффект, чем замена окон, поскольку крыши выдерживают летнее солнце до +35 °C.
Альтернативный вариант — покупка в сельской зоне. Там действует понятие campo natural. Участок иногда передаётся pro indiviso, т. е. в долях без физического деления. Владелец сохраняет право выпаса скота на всей территории и обязанность раздела возможных доходов. Перед подписанием рекомендую запросить plano de mensura у agrimensor — независимого землемера, сертифицирующего границы спутниковой съёмкой.
Пост-закрытие
После escrituración новому владельцу выдаётся testimonio de escritura с подписью Registro. Документ регистрируется в Intendencia, затем в DGI создаётся счёт Contribución. Услуги escribano обходятся 3 % от рыночной цены. Страхование титула, популярное в Северной Америке, на уругвайском рынке не прижилось: публичная вера регистра снижает потребность в полисе.
Управление недвижимостью выполняют administradores de fincas. Типовой тариф — 8 % от аренды плюс IVA. Контракт регулирует Fondo de Reserva на мелкий ремонт. В Монтевидео развито понятие portero viva — консьерж, проживающий в доме, получающий взнос от каждого собственника. Отказ от portero снижает расходы, но уменшает безопасность подъезда. В районах Пунта-Карретас и Поситос формируются кооперативы для групповой охраны, где участие в ежемесячном докладе рассматривается почти как социальный этикет.
Финальный штрих — банковская процедура «CPI»: certificado de previsión de impuestos. Ohne него невозможно продать объект дальше, документ подтверждает отсутствие задолженности по взносам BPS (социальное страхование строительных работников). Я всегда ставлю получение CPI в календарь за 30 дней до предполагаемого выхода на рынок.
Сочетание прозрачного права, сдержанной налоговой вилки и стабильной валюты делает уругвайскую крышу особой гаванью для капитала. При вдумчивом подходе тёплый атлантический ветер приносит не только морскую соль, но и спокойствие инвестора.