От имени лицензированного брокера описываю стратегию выбора тунисского актива — кварцевого участка песчаного побережья либо старинного дяра, дома с внутренним двориком. Первичная задача — понять статус земли. В прибрежной зоне присутствует категория «zone touristique», где иностранный покупатель обязан заручиться согласием губернатора. На контрасте с некурортными округами процесс регистрации проходит через BCT — Центральный банк Туниса, действующий как фильтр для валютообменных потоков.
Дирхамы и доллары фиксируются на счёте «compte en devise» до полного закрытия сделки. Такой кошелёк даёт основание беспрепятственно выводить выручку при последующей продаже. Без указанной дорожной карты инвестор рискует упереться в хронотоп — бюрократический зигзаг, растягивающий процесс репатриации капитала.
Рынок сегментирован
Новостройки сконцентрированы рядом с Тунисом-Картаж, Ла-Гулетт и кварталами Сусса. Застройщики предпочитают форму «vente en état futur d’achèvement» — аналог российских ДДУ. Платёжный график привязан к прогрессу стройки, а гарантию закрывает «caution bancaire». При осмотре прошу предъявить такой документ. Без него проект напоминает открытую песчаную дюну без корневой системы.
В старом фонде встречается термин «titre bleu» — полная собственность, подтверждающая отсутствие ограничений. При его отсутствии выпадает, скажем, халальное жильё «habous» (мусульманский целевой фонд). Сделка с «habous» эквивалентна попытке укоротить сицилийский кактус: внешне привлекательно, но иглы скрыты под кожурой.
Налоговый веер
Ставка регистрационного сбора — 5 % от кадастровой оценики для резидента. Иностранцу при покупке жилого объекта городского типа начисляют 6 %. При перепродаже до пятилетнего порога действует сбор «plus-value immobilière» — 10 % от разницы между покупкой и продажей. Снижение допускается при вложениях в капитальный ремонт, подтверждённых фактурами с НДС.
Документы без сорняков
Матрица сделки включает: договор купли-продажи «contrat de vente», одобрение губернатора для прибрежных коммун, сертификат владения «certificat de propriété», справку об отсутствии налоговой задолженности, выписку BCT о зачислении средств. При ипотеке банк требует «promesse unilatérale» — одностороннее обязательство продавца. Я настаиваю на нотариальном акте, оформленном у «notaire public», а не у «notaire privé»: первый действует как государственный регистратор.
Средний горизонт подготовки документов — 45–60 дней. Ускорители процесса: электронная очередь через портал «TTN», предварительный перевод средств в счёт арбитражных контрактов и доверенность на представителей, заверенная консулом.
Краш-тест для проекта проводится через кадастровую карту «cadastre numérique». На ней фиксируются сервитуты, линии красных зон и архаичные права на водопой. Игнорирование этих пиктограмм сродни покупке верблюда без проверки копыт.
Тунис позиционирует себя в качестве шлюза Африки к Европе. Туристический поток поддерживает арендную доходность на уровне 4–6 % годовых в твердой валюте. При долгосрочной аренде действует стандарт FOPROLOS — государственный фонд поддержки работников, арендодатель обязан зарегистрироваться и платить 7 % удержания у источника.
Чтобы выйти из актива, инвестор подаёт форму «BDC 3» и получает «avis de cession». Репатриация проходит через тот же «compte en devise». При правильной настройке коридора вся процедура напоминает туннель без турбулентных потоков.
Ощущение от тунисского рынка напоминает ладонь пустынного кочевника: грубая, обветренная, но сохраняющая тепло. Детальная подготовка, внимание к микрозаконами прямое общение с местными нотариусами превращают эту ладонь в надёжную опору.