Город с долголетним каркасом из кирпича и шавля-клинкера растягивается вдоль русел Каналетто и Боссу, оставляя инвестору глубокую шахматную задачу выбора лота. Мне приходится сверять каденции переоценок с потоком разрешений Госкомземгеокадастр, чтобы вовремя захватить узловые участки.

Цифры кварталов

Среднее предложение массового сегмента держится около 920 $ за квадратный метр по данным биржи Ko’chmas Mulk EX. Новостройки бизнес-класса поднимаются выше 1 350 $. Маржа перепродажи после ввода в эксплуатацию достигает 28 %. Срез основан на 180 объектах за три квартала.

Кустовые кварталы возле станции метро «Тузель» демонстрируют всплеск звонков уже на стадии котлована. Причина — прокладка новой линии кольцевого автобуса и налоговый бонус в виде отсрочки государственной пошлины на регистрацию прав.

Факторы спроса

Ипотечные программы с критерием DTI до 60 % раскочегарили спрос в молодых семьях. При фиксированной ставке 14 % годовых средний платёж не обгоняет арендный эквивалент, поэтому собственник склонен предпочесть долгосрочный актив вместо аренды. Я наблюдаю усиление притока покупателей из Сырдарьи и Намангана: агломерация втягивает их рабочие часы, а электронная прописка kasb registr расчищает бюрократический коридор.

На премиальном уровне выигрывает район Буюк Ипак Йули. Участок там дрейфует выше 5 000 $ за сотку, подстёгнутый проектами с сертификатом BREEAM. Спрос формируют рантье, которым нужны активы с низким коэффициентом прической амортизации. Для них я рассчитываю индексы GLA и VAULT, отбрасывая объекты с коэффициентом вакантности выше 12 %.

Аргументы инвесторара

Портфельная стратегия в Ташкенте чувствует себя увереннее при диверсификации по трём осям: класс, география, стадия готовности. Класс служит буфером против колебаний платежеспособности, география блокирует форс-мажоры типа локальной стройки ТЭЦ, стадия выравнивает денежный поток. Расчёт доходности веду по инкрементному методу: базовый поток умножаю на коэффициент приращения, затем дисконтируют по ставке CAPM-Samarkand (безрисковая ставка 7 %, бета 0,9).

Когда клиент ищет готовую аренду с доходом выше 10 % годовых, я подбираю таунхаусы в Сергели. Точка безубыточности достигается спустя 6,5 года с учётом легислативных платежей и сервиса управляющей компании. При продаже через семь лет IRR доходит до 14 %.

Риски распределяются по классической триаде: юридический, строительный, рыночный. Юридический закрывается аудиторским «due diligence», где важен кадастровый код, строительный контролируется через журналы авторского надзора, рыночный смягчается страховым хеджем от «O’zInshoot».

В конечном счёте Ташкент раскрывается как сплетение микроклиматов: квартал у старой мангалы пахнет султанским пловом и просит покупателя с ностальгией, а деловой пояс вокруг проспекта Амира Темура вибрирует неоном стартап-офисов. Я читаю эти слои словно археолог будущего, отыскивая квадраты, где цена ещё дремлет.