Городские лофты на берегу Ярры и пляжные бунгало у Нуза-Хедс за сутки приносят владельцам от 140 до 900 AUD. Ставку диктуют туристический поток, локальные события, класс объекта, а ещё индекс walkability.
География спроса
Сидней лидер по загрузке: коэффициент OCC-60 достигает 83 % в дни фестиваля Vivid. Мельбурн держит 74 %, Перф — 66 %. В горных курортах Сноуи-Маунтинс спрос волнообразный, связанный с зимним сезоном. Заповедные районы Кимберли притягивают экспедиционный туризм, локаций немного, поэтому ADR там нередко превосходит цены CBD.
Правовое поле
Для краткосрочного найма в штате Новый Южный Уэльс действует Short-Term Rental Accommodation Code. Он ограничивает календарные дни сдачи до 180 при отсутствии хозяина, вводит клаузулу quiet-enjoyment и обязывает регистрацию в системе Fair Trading. Квинсленд контролирует рынок через Planning Regulation 2017, оставляя лимиты на усмотрение муниципалитетов. При пересдаче квартиры в strata scheme потребуются by-laws, иначе управляющий совладельцы применят штраф до 1100 AUD. Доход подлежит income tax, при обороте выше 75 000 AUD начисляется GST 10 %. Capital gains discount не применяется, поскольку объект эксплуатировался коммерчески. Анализ амортизационных вычетов проводится по нормам Division 43.
Стратегии дохода
Динамический тариф Smart Pricing ориентируется на данные AirDNA, seasonality index и коэффициент RevPAR. Для апартаментов в Сёрферс-Парадайз надбавка к основе в декабре достигает 65 %. Привилегия хозяйского профиля Superhost повышает CTR объявления примерно на 14 %. Trust accounting страхует оборот: средства гостей паркуются на segregated account до check-in, исключая gazumping — внезапное повышение расценки после брони.
Бедствия континента вынуждают страховку расширять полисом CatTier. В зоне бушфлайеров коэффициент excess выше стандартного вдвое. В прибрежной полосе норматив AS 3959 включает пункт о баллистическом тесте окон на скорость ветра 200 км/ч. Комплайнс подтверждается сертификатом Form 15, без которого council вправе приостановить эксплуатацию. Loss of Rust cover компенсирует до 52 недель пропуска бронирований, а malicious damage закрывает граффити и похищенную технику, даже когда арендатор вернул ключи.
Читабельное объявление строит образы: «Эйфория рассветов над Бонди» звучит убедительнее «Сдам студию». Фотографии HDR, съёмка golden hour, drone-панорама, virtual staging – инструменты эмоционального шкипера, собирающего заказы в низкий сезон.
Ключевые KPI: occupancy, ADR, RevPAR, NPS, clean-cost per stay. Когда стоимость постельного белья переваливает за 12 AUD, оптимален linen-pool кооператив Laundry room. Self-check-in через smart-lock с протоколом Z-Wave снижает churn гостей, hub Homey связывается с Zapier, триггера уведомления cleaner при event guest-checkout.
Собственник выбирает три схемы: самостоятельный хостинг, property-manager с комиссией 15–20 % gross или master-lease. При master-lease оператор фиксирует арендную плату, берёт upside себе, подобная конструкция напоминает японский субарендный concept minpaku.
Калькулятор Cash-on-Cash выводит норму прибыли в пределах 9 % для Сиднея и 11 % для Голд-Кост при LVR 70 %. Дифференциал относительно долгосрочной арендыы равен 3–4 п.п.
Рынок краткосрочного найма на Зеленом континенте живёт импульсами событийного туризма, климатической волнообразностью и регуляторной стряпнёй. Тот, кто ведёт учёт KPI, уделяет внимание нормативам, страховке, сервису, получает стабильный кэш-флоу и ощутимый upside на росте ADRENALIN.