Сурмино лежит на мягкой верхней террасе Миусского водосбора в 38 км от районного центра. Линейная улочка тянется вдоль старой казачьей дороги, реперные камни сохраняют координаты начала XIX века. Панорама степи напоминает развернутый нотный стан: невысокие волны рельефа и горизонт без вертикальных акцентов создают ощущение глубокой паузы.
По классификации загородного рынка локация относится к формату «выходной день — постоянное проживание». Индекс доступности достиг знака 7 из 10: 82 % улиц заасфальтировано, автобус синхронизирован с утренними и вечерними рейсами пригородного поезда. Коэффициент инсоляции равен 1,15, ветроэнергетический режим — 2,8 м/с при низкой турбулентности, что делает площадку интересной для пассивных домов и микрогенерации.
Лесополоса вдоль поймы образует «зелёный амфитеатр». Ива ломкая переплетается с амурской бархатной лианой, экспериментально введённой дендрологами. Серые журавли формируют звуковой купол в осеннем небе, рыболовы ценят стабильное поголовье шемаи. Школа держит наполняемость 9,6 ученика на класс, модульно-проектная методика Монтессори внедрена от первого до девятого. ФАП оборудован стерилизатором ГК-100 и ЭКГ-станцией.
Коммуникации
Водоснабжение обеспечено артезианской скважиной ПГВ 160 м, станция ультрафильтрации подчёркивает низкую минерализацию. Электроподстанция 10 МВА введена три года назад, запас трансформаторной мощности покрывает подключение линии до 15 кВт на участок без доплаты. Газовая магистраль проложена, запускают пусковую нитку через полгода, фиксированный тариф подключения — 32 тыс. руб. Оптоволокно заведено в Дом ккультуры, GPON-линия в среднем короче 420 м, усилители не нужны.
Просёлочная сеть имеет изворотистый рисунок, радиальные выезды выводят на региональную трассу Р-242 за одиннадцать минут езды. Зимой чистку выполняет подрядчик по контракту с муниципалитетом, стандарт реагирования — два часа после снегопада. До областного центра электричка идёт 58 минут, билеты доступны в мобильном приложении — спрос порадует дачника и фрилансера.
Рынок участков
Кадастровая оценка земли удерживается на 41 руб/кв.м, рыночная — 68 руб/кв.м, дисконт к соседним массивам равен 23 %. Предложение сконцентрировано в диапазоне 14–25 соток, минимальная норма ПЗЗ полностью соблюдена. Сборные SIP-комплекты и CLT-массив доставляются пятитонниками, «коробка под кровлю» обойдётся в 1,9 млн руб. Монтаж длится 21 день при погодном буфере семь дней. Паспорт БТИ оформляется за 45 дней по «зелёной» очереди.
Земельная категория — «земли населённых пунктов». Правила землепользования допускают ИЖС, ЛПХ, рекреационные объекты. Красные линии выставлены, охранных зон по 42-ФЗ нет. Сервитуты ограничены полосой ЛЭП 35 кВ в 25 метрах от оси. Оценка титульных рисков вывела класс АА, коэффициент вероятности спора 0,07. Для контроля гидрологического фактора достаточно нивелира класса III — паводок поднимает Миус до отметки 62 м БС.
Инвестиционный прогноз
Среднегодовой прирост стоимости земли фиксируется на уровне 11,8 %. Катализатор — запуск агротехнопарка в четырёх километрах от границы посёлка. Микро-кластер создаёт три сотни рабочих мест, ликвидность формата «дом + 20 соток» держит экспозицию 45–60 дней, квадратный метр готового жилья продаётся по 46 тыс. руб.
Консервативная стратегия удержания актива пять лет выводит доходность 77 % без учёта налоговых льгот, при льготном займе 6,7 % ставка возврата equity достигает 13 % годовых. Сурмино соединяет степь, реку и дороги, словно точный камертон, настраивая пространство под явный ритм спокойного быта и расчётливого капитала.