Я работаю с валенсийской недвижимостью пятнадцать лет и наблюдаю, как городской ландшафт сияет новыми проектами и реставрацией исторических особняков. Валенсия дарит инвестору гармонию между средиземноморской жизнью и доходностью, поскольку цены здесь пока ниже мадридских и барселонских.
География капитала
Побережье разделяют кварталы с разным характером. Ruzafa привлекает гастрономов и арт-резидентов, El Carmen хранит мавританские переулки, Cabanyal подпитывает морской бриз и колорит рыбацких домиков, а семейная Benimaclet окружена кампусами. Я советую начать анализ с прогулки: шаги по плитке тротуаров раскрывают плотность кофеен, зелёных зон и транспортных артерий лучше статистики.
Цены на метре колеблются от 2 300 € в Cabanyal до 4 800 € в сердце Ruzafa. Логика простая: шаг до пляжа, высота потолка, наличие лифта. Ставка аренды формирует валовую доходность 5-7 % годовых при краткосрочном формате и 3,8-4,5 % при долгосрочной сдаче.
Рынок в деталях
Новая резиденция Primado Reig 108 получила класс энергоэффективности «A», тепловой насос aerotermia (воздушный тепловодяной контур) и умный счётчик NetToGrid, отдающий излишки в сеть. Вторичный фонд чарует фальшивыми балконами из кованого железа и плиткой «лубульяна» (поливная керамика XV века). Я советую проверять документооборот: licencia de primera ocupación, certificado de eficiencia energética, справку об отсутствии долгов comunidad de propietarios.
Краткосрочный сектор регулирует закон Turisme Comunitat Valenciana. В зоне Ciutat Vella выдача лицензий приостановлена по квоте. Альтернативой служит среднесрочная аренда наа 11 месяцев, такая формула укладывается в Ley de Arrendamiento Urbanos и не попадает под турналог.
Правовой ракурс
Для приобретения я оформляю клиенту NIE за два дня через консульство, резервирую объект контрактом contrato de arras и сопровождаю перевод средств через надёжный счёт escrow. Сумма сделки облагается ITP 10 % при вторичке и IVA 10 % при первичке. Вклад €500 000 открывает puerta dorada — визу inversor с правом резидентства и свободного перемещения в Шенгене. Кадастр Valencia использует коэффициент actualización catastral, поэтому налог IBI обычно не превышает 0,9 % кадастровой стоимости.
После escritura я подключаю менеджмент: домоуправление selecciona albañil для ремонтных задач, электрик устанавливает умные датчики consumo fantasma, сервис limpieza синхронизируется с календарём арендатора. Инвестор получает отчёт Rendimax каждый квартал.
Высокие пальмы на аллее Turia шумят, будто старинный тикер биржи, напоминая: недвижимость Валенсии дышит рынком и морем одновременно, сочетая надёжность камня и подвижность солёного ветра.