Я постоянно встречаю объявления, в которых однокомнатная квартира на Краснопресненской оценена в цену подержанного скутера. За фасадом такого щедрого жеста чаще всего скрывается замаскированное минное поле.
Цена ниже порога
Условный порог — граница рыночного коридора, ниже которой объект превращается в подозрительную наживку. Если скидка превышает десять-пятнадцать процентов, я сразу изучаю происхождение права собственности.
Заниженная стоимость нередко служит хрематистикой — искусством извлекать выгоду любой ценой, термин ввёл Аристотель. Продавец рассчитывает на спешку покупателя, а спешка обнуляет критическое мышление.
Документы без грима
Первым делом запрашиваю расширенную выписку ЕГРН. Ложное дарение разоблачает строка «обременения». Ипотека, арест, запрет регистрационных действий — красные флажки, даже если собственник уверяет, что задержка чисто техническая.
Затем проверяю правопреемство. Если квартира переходила от отца к сыну, затем к тёте, затем к незнакомцу, вероятно задействована схема обналичивания. Цепочка дольше трёх звеньев за короткий срок сигнализирует обмывание.
Договор как рентген
Контракт с предоплатой в сотни тысяч без банковской ячейки или эскроу выглядит как прыжок без парашюта. Я настаиваю на эскроу: банк блокирует деньги до госрегистрации перехода права, тем самым обнуляет риски.
В тексте договора ищу троянский пункт «стороны подписывают передаточный акт до регистрации». Такая формулировка открывает доступ к жилью ещё до фактического перехода права. Мошенник въезжает, закладывает квартиру, исчезает.
Ещё одна ловушка — доверенность на продажу, выданная менее недели назад. Доверенность легко отозвать, сделка осядет в юридическом вакууме, а возвращать аванс придётся через суд.
Когда продавец давит сладкими обещаниями, я ориентируюсь на строгие числа. Рыночный анализ по базе сделок Росреестра, стоимость квадратного метра в аналогичных домах, ликвидность района — проза, обжигающая публицистику.
Техника «холодной головы» спасла моих клиентов не один раз. Если предложение выглядит как фейерверк, я включаю пожарную сигнализацию.