Работая брокером на побережье с 2011-го, регулярно разъясняю клиентам, во что превращается итоговая цена объекта. Адриатический пейзаж затягивает, но калькулятор держу рядом. Ниже систематизировал расходы, с которыми сталкивается собственник.
Разовый платеж при покупке
Налог на оборот недвижимости — 3 % от заявленной в договоре цены при сделке на вторичном рынке. Первичный сегмент облагается НДС 21 %, заложенным в прайс девелопера. Срок для уплаты – 15 дней после подписания купчей, просрочка тянет пеню 0,03 % за сутки. Нотариальный тариф рассчитывается по шкале: 0,01 % от части цены свыше 120 000 €, но не менее 20 € за документ. Средний чек выходит около 300-600 €. Кадастровая регистрация — ещё 50-70 €.
Агентское вознаграждение стандартно равняется 3 % плюс НДС. Юридическое сопровождение, включая проверку титула и due diligence, обходится в 1 000-1 500 €. Перевод на язык, сертификат апостиля и легализация в Минюсте добавляют порядка 250 €.
Регулярные траты
Годовой налог на имущество варьируется от 0,25 до 1 % кадастровой стоимости. Для резидентов предусмотрен льготный коэффициент 0,7. Оплачивать выгоднее единовременно до конца марта – тогда казна выдаёт дисконт 10 %. При рассрочке на кварталы скидка исчезает. Коммунальный взнос «такса за коммунално опремање» взимается муниципалитетом: квартиры чаще встречают ставку 0,08 € за квадрат в месяц, частные виллы – 0,12-0,14 €.
Кондиционер, лифт, бассейн, консьерж входят в услугу «удержавина котизација» – аналог российского ТСЖ. Для резорт-комплекса она достигает 1,5 € за квадрат ежемесячно. Утилиты рассчитываются по дифференцированнымрованному тарифу: электроэнергия 0,13-0,15 $ за кВт·ч летом, вода около 1,1 $ за кубометр. Страхование от пожара и землетрясения стартует с 110 € в год за апартамент площадью 60 м².
Доход и налоги
Краткосрочная аренда подпадает под патентный налог 150 € в год плюс сбор за туристический объём 1 € с человека в сутки. Доход декларируется с фиксированной ставкой 9 %, уплачиваемой дважды в год. Прибыль продержалась менее трёх лет – при продаже возникнет налог на прирост капитала 9 %, после трёхлетнего владения он обнуляется.
Дополнительный термин, с которым сталкиваются владельцы на побережье – эмфитевзис, средневековое право долгосрочного землепользования. В Черногории термин встречается редко, однако явление сохраняется на участках под сельское хозяйство, где арендатор вносит символический канон и несёт ответственность за плодородие. Здесь капвложения в улучшение записываются на баланс арендатора, что влияет на итоговую налоговую базу при продаже.
Для многоквартирных зданий характерен «фонд резерва», в который жилец перечисляет 0,25 € за квадрат ежемесячно. Сумма идёт на фасад, лифтовое хозяйство, гидроизоляцию паркинга. Когда капитальный ремонт совпадает с сезонами бары и маэстрала, подрядчики закладывают коэффициент ветровой нагрузки, иначе стена рискует получить микротрещины ещё до высыхания штукатурки.
Средняя вилка совокупных ежегодных трат на апартамент – 1,8-2,4 % рыночной стоимости, на виллу с бассейном – до 3,1 %. Диапазон сужается при грамотном энергоаудите: тепловизор выявляет мостики холода и подсказывает, куда поставить термо-стекло с коэффициентом U = 1,1 Вт/м²·К.
Покупка недвижимости под Адриатикой похожа на яхту: судно радует зрелищем, пока швартовщик незаметно затягивает канат расходов. Совет прост – прежде чем влюбляться в видовую террасу, распечатайте калькуляцию и дайте ей отлежаться ночь: цифры остывают быстрее, чем эмоции.