Начиная подбор склада в Раменском районе, я сопоставляю цели бизнеса с логистической схемой Московского транспортного узла. В работу включаются карты интенсивности грузопотоков, показатели времени до МКАД, доступ к Южной хорде.

Рынок Раменского района

Сегмент площадей от 1 500 до 5 000 м² преобладает: здесь исторически размещались мебельные и фармацевтические производства, оставив после релокации готовые объёмы класса В+ с анкерными арендаторами. Первичный ввод сейчас умеренный, поэтому предложение ограничено, но сделки проходят без ажиотажа.

Коэффициент загрузки трассы М-5 днём держится на уровне 0,67, что создаёт предсказуемый тайминг доставки. Для продуктов с коротким shelf-life это равносильно страховке от списаний.

Тонкости проверки объекта

На выезде инспектируют дорожное покрытие: модуль сдвиговой устойчивости асфальтобетона раскрывает, переживала ли площадка циклы заморозки-оттаивания без капремонта. Внутри обращаю внимание на наличие термопояса, тестирую градусником-пирометром температуру стеллажной зоны, сверяю её с заявленной на паспорте ТСО.

Юридический аудит включает проверку сервитута и градостроительного плана земельного участка. Отдельно смотрю, внесена ли постройка в ЕГРН как «здание склада хранения», а не как «здание обслуживания», иначе при переоформлении расчёт налога изменится.

Стратегия финансирования

Банки закладывают коэффициент loan-to-value 0,6–0,7 для индустриальных активов Раменского района. При структуре сделки sale-and-leaseback арендная ставка дисконтом снижает размер оценки, зато высвобожденный капитал пускается в оборот. В ряде кейсов заддействую субординированный транш от профильного фонда, такая прослойка нивелирует требование первого залога.

Инфляционную оговорку фиксирую по индексу CPI-EU, а не по ППР РФ. Разница в результатах через три года достигает 3–4 п.п., сохраняя доходность без административного вмешательства.

Говоря о структуре владения, часто выбираю «скелетона» либо bare-title схему: объект регистрируется на SPV без активов, договор доверительного управления передаёт экономическую выгоду инвестору. Такой подход снижает риск двойного налогообложения дивидендов.

Раменский район напоминает топографическую шахматную доску: каждая клетка диктует собственную ставку, доступ к магистралям, лимиты энергопотребления. Опыт подсказывает: тщательная разведка перед сделкой экономит месяцы, а иногда и год постфактум адаптации.