Ситжес редко попадает в заголовки деловых сводок, хотя прибрежный город сформировал устойчивый спрос на жильё категории «segunda residencia». Я сопровождаю сделки здесь десятый год и наблюдаю, как ярко-белые фасады у набережной продаются быстрее свежего улова в порту.

Правовой каркас

Первый рубеж — идентификация покупателя. Без налогового номера NIE испанский нотариус не подпишет escritura pública. Заявку подают в консульстве либо в отделении Policía Nacional, стандартный срок получения занимает около трёх недель.

Затем изучаю Nota Simple. Документ отражает владельца, обременения, incidencia registral — запись, сигнализирующая о споре, аресте или сервитуте. При наличии такого маркера сделку притормаживаю до снятия ограничения.

Отдельное внимание уделяю usucapión — приобретательной давности, при сроке владения свыше десяти лет без регистрации право признаётся судом.

Каталонский кадастр — catastro — показывает метраж и участок, однако данные регистров расходятся. При расхождении свыше десяти процентов банк запросит topográfico, иначе кредитный отдел урежет оценку.

Анатомия рынка

Город делится на четыре ареала. Центр хранит модернистские особняки рубежа ХХ века. Vinyet тянется вдоль пальмовой авениды и притягивает ценителей тишины. Terramar славится виллами с участками до двух тысяч квадратов. Aiguadolç у марины предпочитают яхтсмены.

Квартиры у первой линии стартуют от шести тысяч евро за метр. Километр вглубь — и ценник плавно опускается до 3 800. Перед задатком подписываю contrato de arras, внеся десять процентов, покупатель фиксирует объект. Отказ вызовет конфискацию взноса, продавец рискует выплатить двойную сумму.

Финансовая оптика

Банки для нерезидента выделяют до шестидесяти процентов стоимости по ставке Euribor плюс 1,5. Оценку проводит независимая sociedad de tasación. Отчёт оценивает техническое состояние и ликвидность, при расхождении с ценой предложения выше двадцати процентов условия кредита ужесточаются.

Расходы покупателя складываются из ITP десять процентов на вторичку либо IVA десять процентов на новострой, гербового сбора AJD 1,5 и нотариальных тарифов около 0,5. Муниципальный налог на прирост земли — plusvalía — уплачивает продавец, однако при убытке стороны вправе изменить распределение.

Патент на краткосрочную аренду обозначается кодом HUTB. До его выдачи жильё сдаётся лишь долгосрочно. Для регистрации запрашивают certificado energético и cédula de habitabilidad — паспорт пригодности, подтверждающий минимальный метраж и вентиляцию.

Эксплуатационные затраты включают IBI, вывоз отходов и gastos de comunidad. В домах с бассейном график, утверждённый на ассамблее соседей, предсказывает бюджет точнее банковского калькулятора.

Алгоритм сделки

1. Выбор квартала и визит на объект.

2. Запрос Nota Simple и catastro.

3. Подписание резервного соглашения, перевод задатка.

4. Открытие счёта, подача на NIE, анкетирование банка.

5. Tasación, выдача ипотечного одобрения.

6. Подготовка проекта escritura у нотариуса.

7. Оплата остатка и регистрация права.

Опыт показывает: аккуратная проверка снижает риск судебного спора до статистических 0,2 % случаев.