Швейцарский рынок жилья напоминает часовую механику: каждая шестерня имеет серийный номер, каждое движение фиксируется нотариусом. Покупателя встречает строгая, но прозрачная процедура — идеал континентального права.
Lex Koller рамки
Иностранный инвестор сталкивается с Lex Koller — федеральной лицензией, ограничивающей долю зарубежного владения. Квота распределяется коммунами, свободные объекты публикуются в Gemeindeblatt. При превышении лимита сделка аннулируется, а задаток уходит в бан.
Финансирование под гранит
Банки предлагают Lombard-ипотеку — кредит под залог ценных бумаг, требующий маржи лишь 20 % от стоимости объекта. Ставка привязана к SARON, поэтому спред фиксируется ежеквартально. Желаемый объект резервируется авансовым договором Kaufzusage, где указывается Grundpfandrecht (закладная).
Фискальная роза ветров
Кантон устанавливает Steuerwert — оценочную базу, отличную от фактической цены. Ежегодный Eigenmietwert (теоретическая аренда собственнику) включается в доход, зато проценты по кредиту вычитаются. При перепродаже действует Grundstückgewinnsteuer — налог на прирост, уменьшаемый коэффициентом удержания при владении свыше пяти лет.
Туристические кантоны Обвальден и Вале по-разному трактуют площадь вторичного жилья. В Гштааде минимальный участок для шале равен 1200 м², тогда как в Андерматте допустим комплекс апартаментов без земельного титула. Кадастровый план доступен онлайн через PLR-Cadastre.
Стандартная линейка сроков: устная оферта, составление Kaufvorvertrag, проверка экстерриториальности продавца, депозит на эскроу-счёте, нотариальное удостоверение, регистрация Grundbuch через Tagebuchnummer. Вся цепь занимает восемь недель, если объект свободен от сервитутов и Vorsorgelast.
Приглядев гравюру Альп за панорамным остеклением, я советую запастись терпением и архивной точностью. Швейцария ценит аккуратность, отвечая взаимностью — свободой от бюрократических сюрпризов и устойчивой капитализацией.