Я практикую на римском рынке пятнадцать сезонов и каждый контракт вижу как археологическую находку: старинный кирпич хранит слои закона, психологии, цифр.
Юридический фронт
«Visura ipotecaria» равноценна рентгену: скрытые обременения перестают маскироваться барочной лепниной, выражая себя цифрой и сроком. Catasto Urbano отражает план квартиры, расхождение плана и факта рождает риск штрафа Comune и обязанность вернуть исходную геометрию.
Технический скрининг
Итальянское понятие «agibilità» обозначает пригодность здания к проживанию. Отсутствие отметки в муниципальной базе превращает акт купли-продажи в замерзший фонтан: жить разрешат, перепродать — нет. Энергетический паспорт A.P.E. отображает коэффициент kWh/м²: показатель класса выше D поднимает налог IMU, а с 2030 года открывает аргумент для торга.
Финансовая перспектива
Ипотечный контракт «mutuo ipotecario» одобряется банком после оценки perito. Я советую подать досье сразу трем кредиторам: конкуренция рождает гибкий spread, напоминающий смычок, натянутый под капителью. Налоговый букет: регистрационный сбор 2 % при первой покупке резидента, 9 % при повторной, плюс imposta catastale и ipotecaria по 50 € каждая, при сделке с застройщиком ставка трансформируется в НДС 4 % либо 10 % по площади ‑ шпаге льгот и исключений.
Римский продавец ценит ритуал «proposta irrevocabile d’acquisto» с залогом caparra. Психологически верно предложить 3 – 5 % цены: меньшая цифра воспринимается как судьбоносное сомнение, крупная — как наивная щедрость. На финальном rogito у нотариуса звучит фраза «pagamento avvenuto»: средства переходят через чек «assegno circolare» либо escrow, а я проверяю паспорт продавца по базе Antiriciclaggio.
Condominio в центре рождает ежемесячную квитанцию space. Часто появляется фонд работ «fondo lavori straordinari», запрашиваю протоколы собрания за три года, чтобы предсказать замену лифта, способную превратить бюджет в карнавальный костюм. Соседство с памятником культуры вводит правило «vincolo paesaggistico»: любая перестройка нуждается в подписи Soprintendenza, и тишина инспекций ныне не гарантирует спокойствие завтра.
Сделка в Риме напоминает шифр древнего обелиска: каждый символ несёт скрытый риск и выгоду. Тщательное чтение источников, холодная арифметика и уважение к нервам продавца выводят покупателя на солнечную террасу вместо юридических катакомб.