Работая с жилищным фондом свыше пятнадцати лет, замечаю: покупателя вторичного жилья нередко подстерегают невидимые подводные камни. Расскажу, как пройти обследование объекта без потерь нервов и средств.
Юридическая чистота
Сначала запросите выписку из ЕГРН, кадастровый план, архив лицевого счёта. Сверьте фамилии собственников, участвовавших в цепочке, с паспортными данными. Отсутствие расхождений создаст каркас доверия.
Особое внимание уделите альтернативным сделкам. При уменьшенной стоимости нередко скрыта дарственная или мена, таящие риск виндикации — иска об истребовании собственности бывшим хозяином. Задайте прямой вопрос продавцу и запишите ответ в протокол переговоров.
Попросите оригиналы договоров купли-продажи за последние три перехода права. Дублирующиеся печати, разные оттенки чернил или вклеенные страницы сигнализируют о фальсификации. В сложных случаях привлеките специалиста по ретроспективной экспертизе.
Технический осмотр
Оценка планировки выглядит простой, однако стеновая миссивка старого фонда сюрпризами не шутит. Захватите лазерный дальномер, ватерпас и тепловизор. Разница температур между углом и центром стены свыше пяти градусов укажет на скрытую протечку или пусто рукавный шов.
К перкуссии плит перекрытия привлечён чёткий слух. Глухой звук напоминает барабан под снегом — пустота в теле плиты. Хруст цементного молочка под отвёрткой свидетельствует о карбонизации, устранение которой обойдётся дороже косметики.
Не пренебрегайте запахом: фенолы линолеума, влажные углы с нотами грибка, посторонний аромат косметики, скрывающей сырость, выдадут ннамокание утеплителя. Такая квартира рискует перейти в категорию аварийных через пару отопительных сезонов.
Финансы и переговоры
Депонирование расчётов в сейфовой ячейке банка либо аккредитив поддерживают доверие сторон. Выбирайте организацию, где клиентский договор содержит пункт об автоматическом возврате денег покупателю при отказе Росреестра. Без него высок шанс юридической паузы.
Не соглашайтесь на расписку «полную» до регистрации. Сумма, переданная наличными, фиксируется лишь при участии нотариуса с отметкой «контролируемая сделка». Термин из 115-ФЗ защитит от обвинений в легализации средств.
Индексация цены в долгой сделке прописывается через коэффициент CPI-Мосстат. Валютная оговорка допустима, но закрепите верхний предел, чтобы скачок курсов не сделал покупку неподъёмной.
После подписания акта приёма-передачи зафиксируйте показания счётчиков весомым аргументом — совместным фото с газорегулятором времени смартфона. Подобная мелочь сбережёт от споров при первом платёжном извещении.
Чёткая проверка, точные инструменты и аккуратные формулировки заменяют удачу. Пользуйтесь ими, и квартира принесёт радость, а не судебные повестки.