Меня зовут Дмитрий Левандовский, с 2006 года консультирую клиентов по купле-продаже квартир, коттеджей, коммерческих площадей. За время практики встречался с сотнями ситуаций: наследственные объекты, эмфитевзис в элитных поселках, корпоративные продажи через офшорные трасты. Мой опыт подсказывает: прежде чем получать или отказываться от агентского сопровождения, полезно взвесить цели, бюджет, личную готовность к бюрократическому марафону.

Кому полезен агент

Инвестор, собирающий портфель из четырех-пяти лотов на первичном рынке, выигрывает время: вместо посещения многофункциональных центров он анализирует доходность, пока представитель оформляет выписку из ЕГРН и запрашивает ксерокопии учредительных документов застройщика. Родители, оформляющие опеку, ценят деликатность агента, способного уладить вопросы с органами опеки без публичных обсуждений. Пожилой собственник избавляется от риска попасть в псевдопокупательскую схему «цепочка-договор-задаток».

Самостоятельное ведение сделки иногда удаётся предприимчивым юристам, однако при первом выходе на рынок подвохи таятся в деталях. Типовая справка БТИ порой скрывает незавершённую перепланировку, а лишний сантиметр в кухне-нише превращает ипотеку в мираж, поскольку банк верифицирует каждую циферу по плану БТИ. Агент отсеивает подобные «шпионские кнопки» ещё на этапе предпросмотра.

Юридические нюансы

Кодекс деловой этики Российской гильдии риэлторов обязывает посредника сохранять паритет между продавцом и покупателем. При подписании договора составляется афидевит — заверенное письменное заверение об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам. Маркетинговые бюллетени любят громкие штампы, но подлинная безопасность сделки измеряется списком документов: выписка №Е-1 из Росреестра, согласие супруга, архивная домовая книга, заключение кадастрового инженера. Я дополнительно запрашиваю диссенсус — акт фиксирования отсутствия споров по границам участка, встречающийся в судебной практике земельных дел.

Финансовый расчёт

Комиссия цивилизованного рынка колеблется от двух до шести процентов стоимости объекта. При торге выше пяти процентов скидка, как правило, перекрывает вознаграждение агента: профессионал удерживает маржу продавца, пользуясь техниками «якорная цена» и «отложенное одобрение». Риск, что расходы на услуги превысят выгоду, растёт при ликвидных новостройках со стандартным договором долевого участия, в остальных сценариях экономия времени и нервов превосходит комиссионные.

Дополнительный платежный аспект — налоговое планирование. При продаже имущества, находящегося во владении менее минимального срока, собственник выплачивает НДФЛ. Опытный агент предложит воспользоваться вычетом по взаимозачёту или снизить базу через включение ремонта в стоимость. Структурирование проходит по схеме «аванс-задаток-основной расчёт» через банковскую ячейку либо номинальный счёт эскроу.

Иногда клиент намерен обходиться без посредника. Аргумент первый — экономия, второй — ощущение контроля. В таком случае я рекомендую минимум: юридическая экспертиза договора у профильного адвоката, проверка паспортов покупателя через ФМС, предварительная оценка кадастровой ошибки. Услуги точечные, бюджета хватает без агентской комиссии.

При обращении к риелтору главный критерий выбора — его репутация. Изучите сделки через ЕГРН-лайт, посмотрите дисциплинарный реестр РГР, потребуйте профессиональную страховку ответственности. Специалист без полиса страхования равен кораблю без киля.

Опыт подсказывает: пассионарий, имеющий свободное время и юридическую подготовку, вполне проведёт сделку соло, в остальных случаях риелтор выступает гидом по лабиринту документов, цифровых порталов и переговорных ловушек.