Я выхожу на поле сделок почти каждую неделю. Среди клиентов укоренились легенды, мешающие трезвому расчёту. Разобрал четыре самые цепкие, опираясь на архив договоров, судебную практику и форензис-аудит.
Покупка без риска
Миф 1. Новостройка сравнима с банковским сейфом. На деле проект подвержен заморозке, когда девелоперу не хватает оборотного капитала или рыночного спроса. В оценочной среде такое явление зовётся «инвестиционный лаг» — разрыв между графиком финансирования и фактическими платежами. Проверка акционерных соглашений, отчётов о движении средств эскроу-счёта и рейтинга ANDI снижает угрозу, однако не устраняет её целиком.
Миф 2. Договор долевого участия гарантирует ремонт застройщика после передачи ключей. Закон обязывает девелопера устранять дефекты, выявленные при приёмке. После подписания акта передачи начинается период остракизма: компания стремится минимизировать расходы, затягивая починку. Скрупулёзный приёмочный лист, тепловизор, влагомер и видеопротокол сводят оборону менеджера «подождите усадку» к нулю.
Деньги и скидка
Миф 3. Наличный расчёт сдавливает цену. Девелопер ценит скорость оборота, однако скидку определяют квартальные KPI, а не форма оплаты. Банковский аккредитив поступает продавцу с той же скоростью, при этом купюры не исчезают на этапе инкассации. Наличная транзакция напоминает рыцарский турнир в тумане: эффектна, но участники видят результат лишь в финале, когда юрист достаёт пачку расписок вместо одного акта.
Оценка роста цены
Миф 4. Квартира неизбежно дорожает. Рынок движется циклично. По теории Хойта ценовой пик смещается по оси «центр — периферия» через семь-девять лет. В период стагнации рост прекращается, а ликвидность окраин падает быстрее, чем спрос в историческом ядре. Дополнительный барометр — индекс карбонового следа стройплощадки: высокая энергозатратность проекта тормозит последующий апсайд, ведь коммунальные платежи лежат на покупателе.
Четыре легенды искажали картину годами. Доверяйте цифрам, контрактам и проф-аудиту, а не коридорным советам.