За годы практики я заметил: ипотечный якорь отнюдь не приговаривает владельца к пожизненному проживанию в одной квартире. Ниже — пять стратегий перепродажи залогового жилья, проверенных на площадке сделок и одобренных банками.
Цессия долга
Стороны заключают договор уступки прав требования. Покупатель принимает долг, банк подписывает трёхстороннее согласие. Хозяин получает разницу между остатком займа и ценой объекта. Инструмент особенно удобен при низкой ставке по исходному кредиту: новый владелец сохраняет льготный процент, а я оформляю документы за двое суток.
Заменяем заемщика
При перемене должника остаётся прежний договор, однако банк вписывает нового плательщика вместо прежнего. Экспертиза платёжеспособности занимает меньше недели. Продавец закрывает кредит за счёт аванса покупателя, регистрирует переход права и освобождается от залога.
Эскроу-схема
Средства покупателя блокируются на специальном счёте-хранилище. После регистрации перехода права банк получает остаток долга, а продавец — своё вознаграждение. В комбинации с нотариальным депозитом подходит для ситуаций, где иной залог удерживает несколько кредиторов. Юристы называют подобный механизм «двусторонним замком».
Перекредитование под залог другой недвижимости. Покупатель привлекает свежий кредит, в залог передаётся уже принадлежащий ему объект: апартамент либо парковочное место. Заключаю соглашение о задатке, жду регистрации обременения на запасную площадь, после чего снимаю ипотеку с продаваемой квартиры и завершаю сделку.
Согласованная с банком реализация через торги. Кредитор инициирует пупубличное предложение на электронной площадке, одновременно фиксируя цену отсечку для прежнего владельца. Я оформляю договор задатка с победителем, контролирую оплату, направляю протокол в Росреестр. Такой путь выручает при просрочках, когда банк готов закрыть вопрос быстрее, чем стандартная продажа.