Я сопровождаю сделки с готовым жильём двенадцать лет. За время работы понял: точный вопрос экономит часы экспертиз и пачки справок. Ниже — пять формулировок, превращающих разговор с продавцом в подробную проверку объекта.
Юридические тонкости
Спросите: «Кто владел квартирой с момента приватизации и на каком основании?» Развернутый ответ исключит эвикцию — судебное изъятие у приобретателя в пользу старого владельца. Нужна полная цепочка, включая наследства, брачные контракты и акты дарения.
Продолжайте: «Какие ограничения зафиксированы в ЕГРН?» Под ограничениями понимаются сервитуты, ипотеки, аренда с регистрацией, узуфрукт — временное право пользования и извлечения плодов из чужой собственности. Продавцу придётся предъявить свежую выписку.
Третий запрос: «Есть ли лица с правом бессрочного проживания?» Речь идёт о несовершеннолетних, недееспособных, договорных пожизненных жильцах. Их согласие оформляется у нотариуса. Пропуск такого нюанса приводит к долгим судебным тяжбам.
Техническое состояние
Спросите: «Кто и когда проводил капитальный ремонт стояков, электросети, перекрытий?» Прослушивание ответа выявит шаткую проводку, карнизное гниение и кавернозные участки кладки. Заодно появится основания для сметы будущего апгрейда.
Четвёртый ракурс: «Какие скрытые работы выполнены без актов и сертификатов?» Продавец обязан раскрыть самодельные перепланировки, кембриджскую стяжку (двухслойный цементно-песчаный пирог) или замурованные вентканалы. Легализация обходится дороже самой квартиры.
Финальные договорённости
Пятый вопрос: «Когда и при каких условиях собственник освободит объект, передаст ключи и счета?» Зафиксируйте дату, санкции за задержку, пункт о сохранности мебели. Чёткий график защищает от накладок при переезде и двойной оплаты коммуналки.
Расставив эти маркеры, покупатель получает картину без слепых зон. Правовой ландшафт, конструктивное здоровье и ясные сроки превращают вторичку из загадки в прозрачный актив.