Работаю на чилийском направлении двенадцать лет: сопровождал сделки в Антофагасте, Мапочо, Пуэрто-Варасе. Набрал архив кейсов, где түсэм (коэффициент совокупной эксплуатационной маржи) держался выше 8 % даже при сейсмических отклонениях. Делюсь наблюдениями без витринного блеска.
Чили опирается на медный экспорт, поэтому индекс UF (unidad de fomento) движется синхронно с котировками металла. Доходы арендаторов индексируются ежемесячно, что нивелирует инфляционный шум. Для инвестора это похоже на встроенный хедж без комиссий брокера.
Структура спроса
Сантьяго поглощает две трети сделок: айти-кластер Лас-Кондес тянет апарт-отели, студенты Католического университета наполняют рынки Поньенте. Летом столичные арендаторы мигрируют к Тихому океану, Винья-дель-Мар генерирует всплеск краткосрочных контрактов длиной шесть-девять недель. Северные горнодобывающие агломерации предпочитают таунхаусы: инженер-сменщик ценит личный дворик для asado и место под пикап. На крайнем юге, в Осорно, турист ищет дом с гипербарической изоляцией — ветер розы чуть ниже магеллановой широты пробивает фасады толщиной в полкирпича.
Предложение локализовано вокруг транспортных ядер. Рядом с новой станцией метро Línea 7 квота студий с балконом до 4 м² распродана за два дня краудфандинговой предзаявки. Земля под кондоминиум вдоль скоростной трассы Costanera Norte ушла за 1,4 UF/м² — редкий случай, когда участок дороже вертикального объёма.
Ценовые коридоры
Среднее первичное Santiago Centro: 72 UF/м², Лас-Кондес: 125 UF/м². На севере, Калама, цифра держится у 48 UF/м2 при доходности свыше 9 % годовых всеследствие ротации вахт. Валпараисо, район Серро-Алегре, продаёт исторические дома-«касоны» по 1 000 UF за объект, за счёт резиденциальной премии видового фронта. Участки под виноградники в долине Кольчагуа стартуют от 0,9 UF/м², причём ставка аренды земли привязана к коэффициенту brix урожая.
Банки ориентируют ипотеку на LTV 75 %, ставка 4,1 – 4,6 % годовых в песо, с конвертацией платежей в UF. При досрочном закрытии штраф равен 1,5 % остатка, что ниже среднего по региону. Местные застройщики вовлекают «pie diferido» — рассрочку первоначального взноса: 20 % растягивают на двадцать четыре месяца без сервитута залога.
Правовой контур сделки прозрачен: документ «título de dominio» регистрируется в Conservador de Bienes Raíces, где trace-код блокчейн-модуля гарантирует неизменность записи. Налог на передачу — 0,8 % от кадастра плюс гербовый сбор 0,2 %. Капитал-гейнс регистрируется через форма 22, ставка 10 %, если актив удерживался менее года. Резидент вправе заявить «deducción por alquiler» — вычет части процентных платежей.
Риски региона
Сейсмичность: регионов ые стандарты Ch 433 предписывают коэффициент базовой периодичности 0,10 g, однако советую смотреть отчёт soil-cromogram на сдвиг пласта. Влагодефицит северных комун ведёт к водному тарифу, индексированному по параметру «coeficiente de escasez hídrica». Прибрежная зона сталкивается c «camanchaca» — густой утренней мглой, коррозионный индекс которой достигает C5-M, облицовка из Corten-стали экономит будущий капремонт.
Подытожу личным ориентиром: входить в Сантьяго через лот премиум-класса с IRR 6 – 7 %, на севере — черес многофункциональный блок с IRR 9 %. Юг держу в портфелях страховых фондов, ожидая роста ecoturismo. Формула проста: UF-денежный поток, дисциплина титула, аудит грунта. Так выстраивается крепкая чилийская парабола капитала.