Меня зовут Алексей Мартынов, я сопровождаю сделки с новостройками более 12 лет. Каждый проект поднимает старый вопрос: кто строит дом, куда отправляются деньги, успеют ли сдать ключи?
Ответ формируется на стыке права, экономики и прямого наблюдения. Ниже — мой практический контрольный список, подходящий даже при жёстком графике.
Юридический фильтр
С первыми цифрами всегда идут документы. Проектная декларация раскрывает сроки, технологию, подрядчиков. Разрешение на строительство подтверждает законность объекта. Участок проверяю через ЕГРН: кадастр — государственный земельный реестр — покажет право собственности и обременения. Договор участия опирается на эскроу-счёт, исключающий вывод средств до ввода дома.
Иду дальше: смотрю картотеку Арбитражного суда. Массовые иски, участие в спорах о банкротстве, исполнительные листы — тревожные маркеры.
Финансовый рентген
Косвенные признаки стабильности отражает отчётность по МСФО. Соотношение debt/EBITDA выше шести указывает на агрессивную долговую модель. Аудиторское заключение с оговорками сигналит ещё громче. Исследую банковские ковенанты — договорные ограничения, при нарушении которых кредитор вправе потребовать возврат средств досрочно.
Смотрю, кто указан среди бенефициаров. Если группу контролирует ПАО с публичными бумагами, беру их раскрытие в Федресурсе и на сайте эмитента, сопоставляю динамику чистого долга и темпы ввода жилья. Резкий всплеск обязательств без роста метража ставит галочку «высокий риск».
Полевая разведка
Никакая таблица не заменит запах свежего бетона. На площадке интересуюсь календарным планом у прораба, сверяю его с фактической готовностью этажей. Дрон-съёмка на смартфоне фиксирует контуры секций, после чего кадры накладываю на BIM-модель, выгруженную с официального сайта.
Разговор с соседним крановщиком выдаёт больше инсайдов, чем рекламный отдел: смены без выходных, задержка выплат субподрядчикам, замена проектного цемента — прямые тревожные сигналы. Параллельно штудирую соцсетевые группы дольщиков, сравниваю дату фотоотчёта и дату поста, чтобы исключить фальшивые кадры.
Когда все полосы проверки окрашены в зеленый, заключаю договор. Если хоть один индикатор горит красным, выбираю следующую площадку — рынок жилых проектов обширен, а спокойный сон инвестора дороже любой скидки.