Я работаю с долями с 2010-го: видел сделки с семейными конфликтами, наследственными сюрпризами, арестами. Ниже даю отточенную схему, обкатанную на десятках регистраций.
Шаг 1. Собираю исходные данные. Проверяю ЕГРН, кадастр, выписки о переходах прав, смотрю обременения. Уточняю процент доли, факт брака продавца, возраст совладельцев. Без полного досье стратегия распадается.
Шаг 2. Определяют рыночную цену. Использую сравнительный метод, корректирую коэффициентом ликвидности доли (diskont), применяю термин «декурсус» — период ожидания выделения в натуре. Средний дисконт по Москве колеблется от 20 до 40 %.
Шаг 3. Активирую преимущественное право совладельцев. Нотариус отправляет каждому заказное уведомление с офертой. Срок ответа — 30 дней. К письму прикладываю текст договора и цену. Нулевая реакция приравнивается к отказу.
Шаг 4. Формирую пакет: выписка ЕГРН, согласие супруга, технический план, справка об отсутствии задолженности по коммуналке, квитанция об уплате госпошлины. Договор заверяет нотариус — требование пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ.
Маркетинговый расчёт
Для поиска покупателя использую многоканальный подход: профильные биржи долей, закрытые чаты инвесторов, доски объявлений. Акцентирую отсутствие коммунальных конфликтов, возможность сдать комнату, перспективу выкупа соседями.
Шаг 6. Фиксирую способ расчётов. Сейф-ячейка либо эскроу-счёт ограждают от двойных рисков. В договор вношу условие о доступе к средствам после регистрации перехода права.
Шаг 7. Провожу сделку. Нотариус считывает электронную подпись, отправляет заявление в Росреестр. На руки выдают расписку. Регистрация занимает 3–5 дней при цифровом потоке.
Юридические рельсы
После регистрации получаю выписку. Покупатель знакомится с новым ЕГРН через сервис «Госуслуги Дом». Деньги выходят из эскроу, подписываем акт передачи.
Шаг 8. Считаю налоги. Налоговый период — календарный год. Если владение превышает минимальный срок, освобождение от НДФЛ. При меньшем сроке использую вычет 1 млн ₽ или подтверждённые расходы. Налог уплачивается до 15 июля.
Шаг 9. Информирую управляющую компанию, ресурсоснабжающие организации о смене собственника. Сохраняю оригиналы чеков и электронных писем — пригодятся при споре о долгах.
Соседский фактор
Отношения с совладельцами напоминают игру в тенетах: каждый ход отзывается эхом. Перед сделкой провожу «анкерный разговор» — нейтральная встреча, где вскрываются подводные эмоции. Сглаженный фон повышает шанс на плавный переход прав.
Опыт показывает: тщательная подготовка купирует дереликцию (утрату интереса покупателя) и эмерджентность нестандартных рисков. Отлаженная последовательность шагов экономит нервные импульсы и добавляет к цене до 10 %.