Приемка квартиры — не формальность и не прогулка с актом в руках. На осмотре решается, в каком состоянии вы получите объект, какие недоделки исправит застройщик и какие расходы не перейдут на вас. Я всегда смотрю квартиру по маршруту, без спешки и без доверия к устным обещаниям. Разговоры забываются, запись в акте остается.

Подготовка

На приемку я беру договор, приложение с отделкой и планом, паспорт, бумагу для заметок, ручку, телефон с камерой, рулетку, уровень, фонарик, зарядку для телефона и лампочку, если в квартире выведены патроны. Полезны лист бумаги и зажигалка для проверки тяги, хотя безопаснее использовать тонкую салфетку. Если квартира с отделкой, заранее поднимаю перечень материалов и оборудования по договору. Если без отделки, сверяю состав работ: окна, входная дверь, радиаторы, стяжка, разводка, счетчики, вентиляция.

Осмотр начинаю еще до входа в квартиру. В подъезде проверяю номер этажа, состояние лифтового холла, целостность дверей, отсутствие течей, трещин, сырости и строительного мусора. Если на площадке пахнет сыростью или видны следы воды, смотрю потолок и зоны стояков. Общедомовые дефекты не входят в границы квартиры, но их лучше зафиксировать на фото. При споре они многое объясняют.

В квартире сначала сверяю адрес, номер объекта, площадь по документам и фактическую конфигурацию помещений. Разница в планировке, перенос проемов, изменение размеров санузла или кухни — не мелочь. Если в договоре одна схема, а по факту другая, вопрос уже не про царапины, а про соответствие передаваемого объекта.

Что проверять

Входную дверь осматриваю с обеих сторон. Полотно должно открываться без скрипа и заедания, замки — работать без усилия, уплотнитель — прилегать по контуру, глазок и ручки — не болтаться. Между коробкой и стеной не должно быть пустот, щелей и торчащей пены без защиты. Если дверь просела, дефект быстро проявится по следам трения и плохому закрыванию.

Стены и потолок смотрю при боковом свете фонарика. Так видны неровности, наплывы, впадины, трещины, непрокрасы, следы влаги. На штукатурке опасны длинные диагональные трещины от углов проемов. На окраске — пятна, разнотон, отслаивание. На обоях — пузыри, разрывы, непроклеенные стыки. Если квартира без отделки, оцениваю геометрию поверхностей и состояние основания, а не красоту.

Пол проверяю по всей площади. На ламинате ищу вздутия, щели, сколы, подвижные плашки, следы воды. На плитке простукиваю покрытие: глухой пустой звук указывает на плохое сцепление с основанием. Такой дефект называют бухтением (отслоение плитки от клеевого слоя). На стяжке не допускаю крошащиеся участки, глубокие раковины и заметные перепады, которые потом мешают укладке чистового пола.

Окна осматриваю особенно внимательно. Проверяю профиль, стеклопакеты, ручки, петли, откосы, подоконники, отливы, монтажный шов. Створки должны открываться в заявленных режимах, не цепляться, не провисать, не продуваться. На стекле при хорошем свете видны царапины и окалины. Уплотнитель смотрю по всему периметру. Откосы и подоконник не должны отходить от стены. Если на раме конденсат, ищу причину: неплотный притвор, сырой монтажный шов, слабая вентиляция.

Инженерные системы

Электрику проверяю поэтапно. Во вводном щите смотрю автоматические выключатели, маркировку линий, аккуратность сборки. В квартире включаю свет в каждой точке, проверяю розетки индикатором или зарядным устройством, звоню в домофон, тестирую кнопку звонка, если она предусмотрена. Открытые скрутки, болтающиеся механизмы, отсутствующие рамки, перекошенные подрозетники заношу в акт. Если есть слаботочные линии, проверяю выводы под интернет и телевидение по проекту.

Водоснабжение и канализацию начинаю с осмотра стояков, кранов, фильтров, счетчиков и мест соединений. На резьбовых узлах не допускаю капель и следов ржавчины. Канализационные трубы должны иметь нормальный уклон без провисаний. Если установлены унитаз, ванна, раковина, смесители, открываю воду, смотрю напор, температуру, работу сливов и герметичность сифонов. Даже небольшая течь под раковиной через месяц превращается в разбухший короб, грибок и спор о причинах.

Отопление смотрю в сезон и вне сезона по разным признакам. Радиаторы должны стоять ровно, крепления — держать без люфта, краны — открываться, соединения — оставаться сухими. На стене под прибором не допускаю мокрых пятен. Если дом отапливается, проверяю прогрев секций и отсутствие воздушных пробок. Неровная установка, слабые кронштейны и течь на американке — типовые замечания. Американка — разъемное соединение трубы с прибором.

Вентиляцию проверяют при закрытых окнах и входной двери, потом повторяю проверку при притоке воздуха. Салфетка у решетки должна заметно отклоняться в сторону шахты. Обратная тяга, запах из канала, шум и слабый отток воздуха фиксируются отдельно. На кухне смотрю вывод под вытяжкутяжку и герметичность соединений, если короб уже смонтирован.

Санузлы и кухня осматриваю дольше, чем жилые комнаты. В мокрых зонах дефекты дают дорогие последствия. На плитке ищу сколы, разный тон затирки, пустоты, трещины по углам, неаккуратные подрезки. На ванне и поддоне — сколы эмали, неправильный уклон, шатание. На фартуке кухни — непрямые швы и отслоения. У трапа или порога важен уклон к сливу, а не от него.

Фиксация замечаний

Каждый дефект записываю отдельно, коротко и точно. Не «плохое окно», а «в спальне левая створка окна задевает раму при закрывании, на стеклопакете царапина длиной около нескольких сантиметров, у подоконника щель в примыкании к откосу». Формулировка без эмоций работает лучше оценок. К записи добавляю фото общего плана и крупный кадр. Если дефект связан с работой узла, снимаю видео.

В акте перечисляют замечания по помещениям. Если застройщик предлагает подписать пустой бланк или обещает внести список позже, я отказываюсь. Если дефектов много, прикладываю отдельный лист с нумерацией и прошу указать в акте, что приложение составлено на стольких-то страницах и подписано сторонами. Один экземпляр оставляю у себя.

Сроки устранения и порядок повторного осмотра лучше сразу согласовать письменно. Если замечание спорное, полезна ссылка на договор, проект или здравый физический признак: течь, продувание, перекос, трещина, неработающая розетка. Спор о вкусе бесполезен, спор о неисправности предметен. При серьезных недостатках, которые мешают пользоваться квартирой, торопиться с подписанием без оговорок не нужно.

На приемке люди нередко смотрят на отделкуу и пропускают вещи, которые потом закрываются мебелью и коробками: слабый напор, кривой слив, продувание створки, пустоты под плиткой, течь на соединении, перекошенную дверь, неработающую линию розеток. Я иду от конструкций к инженерии, потом перехожу к отделке и комплектности. Такой порядок снижает риск пропуска. После него у вас остается не впечатление от новой квартиры, а понятный список фактов, с которым можно работать.