Работаю с пражским жилым фондом пятнадцать лет. За этот отрезок видел зимнюю спячку рынка, весенние всплески и даже редкий летний шторм, вызванный неожиданным регуляциями. Покупка квартиры под аренду выглядит романтичной, однако выигрыш приносит лишь хладнокровный расчёт.
Куда движется спрос
Спрос подпитывают три двигателя: молодые специалисты из ИТ-коридора между Карлином и Smíchov’ом, студенты пяти крупных университетов, а ещё экспаты, предпочитающие short-stay форматы. Vacancy rate по городу держится возле 2 %, что статистики называют near-zero. Индекс миграционного прироста, опубликованный CSI, прибавил 1,6 % год к году, так что пул арендаторов ширится быстрее, чем ввод нового жилья.
При этом гентрификация (поэтапное вытеснение старых жителей из центра жильём высокого класса) выводит арендные ставки в исторических районах к отметке 17–19 €/м². Периферия колеблется у 13 €/м². Диапазон пока удерживает healthy gap, создающий подушку для инвестора, выбирающего среднего арендатора.
Финансовый расклад
Средняя двушка площадью 55 м² в районе Vysočany продаётся за 240 000 €. При ипотечной ставке 4,2 % и авансе 20 % ежемесячный платёж съест 950 €. Арендный поток от такой квартиры приносит около 1 100 €. Чистый доход после общедомовых платежей и налога na příjem колеблется возле 220 €, что даёт brutto yield 3,4 %. Капитализационный коэффициент cap rate выглядит скромно, однако мультипликатор долга (leverage multiplier) поднимает собственную доходность владельца к 6,8 %.
При долгосрочном горизонте вступает в игру рост стоимости. За пять лет городской индекс CPI прибавил 42 %. Compound annual growth rate равен 7,3 %. Сложный процент усиливает результат сильнее, чем купон по корпоративным облигациям.
Учту ещё амортизационный дедлайн — момент, когда капитальный ремонт перестаёт откладываться. Для строений 1990-х он наступает через 8–10 лет. Резерв на фасад и инженерные сети съедает 0,5 % капитала ежегодно.
Потенциальные ловушки
Чешское налоговое ведомство взимает daň z nabytí nemovitých věcí (налог на приобретение) 4 %. При перепродаже ранее пятилетнего владения действует ставка на прирост капитала — 15 %. Препарируйте модель выхода заранее, чтобы избежать налоговой засидки.
Закон о проживании cizinců ужесточил правила для краткосрочной аренды: минимальный срок регистрации гостя и контроль пожарной инспекции. При игнорировании санкция достигает 500 000 Kč. Долгосрочная аренда менее чувствительна, но предусматривает контракт ČR-комплаенс с точной индексацией инфляции.
Курсовой риск короны недооценивать нельзя. EUR/CZK с начала года колебался в диапазоне 24,1–24,9. Хеджирование через форвард обойдётся дешевле, чем стресс-потери.
Управление объектом нередко пугает дистанционных инвесторов. Сервисные компании берут 8–10 % от потока и закрывают вопросы от поиска арендатора до ежеквартального отчёта. При расчёте доходности вынесите эту строку из операционных расходов, чтобы не размывать cap rate.
Итак, пражская квартира под аренду подходит инвестору, который ищет евро-деноминированный актив со стабильным потоком, готов принять умеренный регуляторный риск и закладывает горизонт не меньше семи лет. При этих вводных сделка выглядит оправданной.