Я сопровождаю сделки с первичным жильём двенадцатый год и наблюдаю, как один и тот же сценарий повторяется: покупатель очарован шоу-румом, подписывает договор и только потом задаёт вопросы. Ниже разложу процесс по полочкам, чтобы сокращать вероятность судебных походов и бессонных ночей.

Девелопер и репутация

Собираю досье так: анализирую ЕГРЮЛ на предмет арбитражей, смотрю кадастровые ограничения, проверяю бенефициаров через СПАРК. Интересует не размер уставного капитала, а динамика завершённых проектов, отсутствие дефолтов по облигациям и структура акционеров. Если среди собственников замечен экзотический офшор, запрашиваю гарантийное письмо о прозрачности источников финансирования. При отклонении такого запроса разворачиваюсь без торга.

Договор как кардиограмма проекта

ДДУ (договор долевого участия) фиксирует график стройки, но ловушка спрятана в формулировках о переносе срока. Требую жёсткую дифференциацию: форс-мажор природный — до 90 дней, форс-мажор юридический — компенсация пени без заявлений. Встречаю термин «уступка права требования» — проверяю, чтобы цена уступки находилась в теле договора, иначе продавец выставит дополнительный счёт. Ещё нюанс: многие путают «расчёт через эскроу» и «аккредитив». В эскроу деньги хранятся до ввода дома в эксплуатацию, в аккредитиве — до регистрации права. Разница принципиальна: если объект не достроен, аккредитив закроется, а эскроу вернётся покупателю.

Финансовая защита

Не ограничиваются страхованием жизни заёмщика. Подключаю титульную защиту: страховая компания возместит стоимость квартиры, если договор признают ничтожным из-за двойной продажи или банкротства застройщика. Для ипотеки рекомендую плавающую ставку с опцией фиксинга: банк замораживает процент при росте ключевой ставки свыше определённого порога. Термин «фиксация цены» встречается в приложении к ДДУ, добиваюсь, чтобы при удорожании стройматериалов стоимость для меня оставалась неизменной, иначе застройщик попытается подписать дополнительное соглашение.

Юридическая чистота после получения ключей

При передаче квартиры принимайте не только отделку: сверяйте фактическую площадь с планом БТИ. Если расхождение превышает 0,5 кв. м, требую перерасчёт. Осматриваю сетевые коммуникации тепловизором — дешевле 3000 ₽, зато сразу видно непроклеенную шумоизоляцию. После подписания акта приёма летит уведомление в Росреестр, и начинается двухмесячный период, когда фидуциарная ответственность застройщика сохраняется. В этот промежуток проще добиться устранения недоделок досудебно.

Налоговые тонкости

При продаже квартиры в течение первых трёх лет держите в уме коэффициент владения: вычет рассчитывается пропорционально. Супруг-созаемщик имеет право на собственный вычет, даже если платил ноль рублей — лазейка одобрена Минфином письмом № 03-04-05/8532.

Эмоции против логики

Рынок первичного жилья напоминает айсберг: шоу-рум — верхушка, под водой слоистые документы. Покупка без юриста сродни плаванию на матрасе в шторм. Операции с новостройками оцениваю как марафон: решающую роль играет не старт, а финиш — момент, когда выписка из ЕГРН лежит в папке рядом с ключами.