В деловой среде каждая сделка — шахматная партия. Первичный рынок — фигуры, стоящие на стартовых клетках, вторичный — фигуры, уже сыгравшие дебют. Я оцениваю позицию хладнокровно, проверяя не эмоцию, а параметры доходности, риска и ликвидности.
Парад стартового бюджета
Новостройка вписывается в стратегию «капитал + время». Дольщик замораживает средства на фазе котлована, получая дисконт за терпение. Дисконт — средняя разница между ценой на этапе разрешения на строительство и ценой после ввода. В моём портфеле он колебался от 18 % до 27 % при горизонте двенадцать–двадцать четыре месяца. Покупка на вторичном рынке требует большей суммы в момент сделки, зато поток арендных платежей стартует на следующий день после подписания акта приёма-передачи.
Внутренний ресурс здания
Техническое состояние вторички измеряю четырьмя пунктами:
1) амортизационный износ (постепенная деградация конструкций),
2) гелио ориентация (расположение относительно траектории солнца),
3) латеральная вибрация подъездных дорог — трафик создаёт микроколебания, влияющие на швы,
4) резерв инженерных систем: к примеру, медные стояки 1980-х выдерживают меньшее давление, чем полимерные магистрали в ЖК 2020-х.
У новостройки ресурс предсказуем: строители обязуются передать здание с гарантийным сроком пять лет, ответственность закреплена в 214-ФЗ. При покупке вторичного лота я просматриваю журнал капитальных ремонтов. Если ревизия кровли выполнена более трёх лет назад, закладываю 2 % от цены объекта в резерв на внеплановый ремонт.
Юридический ландшафт сделки
Вторичка скрывает шпионский роман: долги по коммунальнымалке, наследственные притязания, запреты регистратора. Я использую расширенную выписку ЕГРН, архивную форму ВС-11 и косвенный сигнал — оплату счетов в онлайн-кабинете ресурсоснабжающих компаний, там всплывает просрочка старше трёх месяцев. При работе с новостройкой проверяют три документа: разрешение на строительство, проектную декларацию, заключение экспертизы. Девелопер с прозрачным эскроу-финансированием снимает большую часть правовых огрехов.
Психология перепродажи
Квартиры-неофиты в свежем ЖК привлекают покупателей желанием жить «первым», субъективная премия стартует сразу после заселения. Вторичный лот продаётся по правилу «рацион+харизма»: рацион — метраж, этаж, инфраструктура, харизма — история интерьера. Я выиграл последнюю сделку благодаря старинному дубовому паркету, его реставрация стоила 180 тыс. ₽, маржа при перепродаже выросла на 410 тыс. ₽.
Финансовая арифметика
Доходность новостроек на этапе строительства = (конечная стоимость – входная) / входная × 100 %. Средняя арендная доходность вторички = годовой арендный поток / стоимость покупки × 100 %. Для калибровки портфеля я свожу обе формулы в единую матрицу из шести сценариев: «долгий котлован», «срыв сроков», «ускоренный ввод», «темп инфляции», «курс валюты», «налоговая реформа». Побеждает сценарий с максимальным медианным результатом при волатильности Sigma < 9 %.
Инфраструктурный контекст
Новостройка часто вырастает в чистом поле. Продавец обещает детсад, поликлинику, станцию метро. Я оцениваю вероятность реализации через динамику бюджета субъекта федерации и статус проекта в генплане. Если строка финансовогоирования погружена в трёхлетний адресно-инвестиционный план, галочка ставится. Вторичка интегрирована в готовую городскую ткань, но устаревшая транспортная схема способна удлинить путь от двери до делового центра на сорок минут.
Вывод
Первичка подходит инвестору с запасом времени, склонному к строительному риску ради прироста капитала. Вторичка удовлетворяет стратегию мгновенного денежного потока и уважает консервативный темперамент. Лично я держу пропорцию 60 % новостроек, 40 % вторичного фонда, корректируя её при изменении ставки фондирования более чем на 1,5 п.п.