Опыт показывает: законное обновление планировки обходится дешевле, чем разборки с жилинспекцией после самовольной стеноломки. Дальше идёт пошаговое руководство, основанное на практике столичного рынка.
Сначала я советую поставить три вопроса: где перемещаются несущие перегородки, как затрагивается стояк, понадобится ли перемещение мокрой зоны. Ответы влияют на тип разрешения: эскиз или полный проект.
При косметических сдвигах, когда демонтируется лёгкая кладка без затрагивания несущих элементов, хватает эскиза на репродукции плана БТИ. Ключ к успеху — подпись автора-архитектора, зарегистрированного в Росреестре.
Три этапа
Этап первый — архитектурное решение. Заказчик заключает договор с проектным бюро, передаёт обмерный план, получает проект в формате DWG. Документ включает эпюру нагрузок — график распределения сил, влияющих на перекрытия. Схему заверяет инженер-конструктор категории КЖ.
Этап второй — поход по ведомствам. Пакет документов отправляется в Мосжилинспекцию или районную администрацию. Дубликаты передаются в ГУП «Экспертный центр», где проверяются расчёты по вибрационному воздействию на шенкельный участок лестничной клетки. Инспектор назначает дату выдачи ордера. Чаще всего решение приходит через 20–30 дней.
Этап третий — финальная приёмка. После окончания работ формируется акт скрытых работ, приглашается комиссия. Специалист БТИ делает обмеры лазерным дальномером, сверяет координаты. Затем обновлённый технический план направляется в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. До получения выписки продавать объект проблематично.
Сроки и штрафы
Согласование эскиза обычно укладывается в 25 календарных дней, полный проект — в 35–45. Штраф за самовольную сломку перегородки составляет 2–2,5 % кадастровой стоимости жилья, кроме того орган надзора выдаёт предписание вернуть прежний вид. Устранение нарушения удлиняет сделку на полгода.
Иногда собственник надеется провести перепланировку во время продажи, скрыв изменения от покупателя. Такая стратегия чревата отказом в регистрации перехода права. Банки отказывают в ипотеке, а покупатель вправе расторгнуть сделку по статье 450 ГК.
Полезные документы
Дубликат свидетельства о праве, кадастровый паспорт, обмерный план, техническое заключение проектного бюро, согласие всех совладельцев, договор с подрядом, акт разграничения балконов — эти бумаги обычно запрашивает инспекция. Электронные копии прикрепляются через портал «мос.ру» или «Госуслуги». Оригиналы предъявляются при приёмке.
Для объектов культурного наследия список расширяется: потребуется историко-культурное заключение, согласие Департамента культурного наследия, протокол Мосгорнаследия.
Практика показывает: прозрачное согласование поднимает рыночную стоимость квартиры на пять–семь процентов, тогда как судебные споры о незаконной перепланировке затягиваются на годы. Законный путь выглядит длиннее, но в конечном счёте экономит деньги, здоровье и время.