Звучит очередной запрос: «Привязать капитал к небоскрёбу на Кутузовском либо к башне из известняка с плющом на фасаде в Турени?» Я ставлю эмоции в скобки и вытаскиваю метрики.
Цена входа
На первичном рынке Москвы квадрат обходится в 20-30 тыс. € при пересчёте в европейскую валюту. Французский шато площадью пять тысяч квадратов вместе с парком тянет на 2-6 млн €. Входной порог оказывается сопоставим при готовности инвестора принять уход за парком и крышами из сланца. В российском пентхаусе расходы смещены к отделке: мозаика, «умный дом», подземный паркинг с лифтом в жилую зону. В замке львиная доля капитала уходит на реставрацию: укладка гипокауста — древнеримской системы обогрева — и консервация фресок.
Юридическая ткань
Москва опирается на единую электронную регистрацию, выписка ЕГРН готова в день перехода прав. Во Франции нотариат остаётся коллективным хранителем сделок, процедура длится до трёх месяцев. Приобретение шато нередко проходит через démembrement: собственник отделяет nue-propriété — голое право — от usufruit — пожизненное пользование, тем самым снижая гербовый сбор. Российский пентхаус обходится без подобной эквилибристики, однако районы со статусом памятника вводят сервитуты на фасады.
Содержательная математика
Ежегодное содержание пентхауса складывается из платежей ТСЖ, энергопотребления и налога на имущество. В замке список длиннее: сторож-gardien, крыши, оборот топлива для котлов, налог на землю. Среднестатистический баланс выглядит так: московская квартира просит 400–600 € за метр в год, шато — 80–100 тыс. € целиком. При капитализации по доходному подходуоду ставка дисконтирования для пентхауса равна 6–7 %, французское поместье удерживается на уровне 3–4 % благодаря культурной добавочной стоимости.
Логистика различается кардинально. Пентхаус остаётся точкой на карте мегаполиса с круглосуточным доступом к медицине, вузам, гастробару на нижнем этаже. Замку нужен автомобиль, иногда вертолётная площадка, до ближайшей буланжери двадцать минут. Такой факт не минус: тишина парка, собственное озеро с лебедями создают терапевтический эффект, описанный в «биофильной гипотезе» Уилсона.
Выход из актива всегда значимее входа. На столичном рынке спрос поддерживают корпорации, семьи с детьми, иностранные экспаты. Средний срок экспозиции пентхауса — три месяца. Замок ищет своего эстета дольше: год, иногда два, однако рост premium-туризма в формате chambres d’hôtes придаёт денежное плечо. Французское законодательство стимулирует наследование через Pacte Dutreil, что ведёт к налоговой скидке 75 %. Москва пока не предлагает столь щедрых льгот.
Выбор между пентхаусом и шато сводится к трём осям: быстрая ликвидность, управляемые расходы либо культурный капитал, собирающий семейную легенду. Я советую клиенту сперва ответить на вопрос о ритме собственной жизни, а потом вынимать чековую книжку.