Сделка под небом анд: боливийская практика

от

Работаю на боливийском рынке недвижимости пятнадцать лет. Встречал комбинации факторов, которые способны одновременно вдохновлять инвестора и путать юриста. Делюсь практическим опытом, сформированным на сотнях сделок — от квартир в криологическом районе Ла-Паса до агропромышленных полисахаридных угодий в низовьях Бени. Юридический каркас Гражданский кодекс Боливии выделяет право собственности, поверх которого строится система вторичных прав: использование (Usufructo), … Читать далее

Высотный haute couture столицы

от

Я занимаюсь подбором верхнего ценового сегмента московской жилой среды почти два десятилетия. За этот срок город сменил архитектурный ритм, пересчитал башни, впустил бархатные интерьеры на высоту облаков. Оставляя за кадром маркетинговый шум, я опираюсь на сделки и личный опыт переговоров, проходящих между историческими кирпичами Остоженки и стальными иглами «Москва-Сити». Основные кластеры Премиальная карта сегодня делится … Читать далее

Недетские тонкости передачи жилья ребёнку

от

Оформление права собственности на жильё в пользу ребёнка превращается в тонкую юридическую партию, где каждая нота прописана в кодексах. Я наблюдаю за движением темы со стороны практикующего риелтора, а значит описанные приёмы вышлифованы сделками, пройденными через Росреестр. Семейный кодекс закрепил принцип приоритета интересов несовершеннолетнего, а ГК добавил к нему обязательный регистрационный аккорд. Фактически собственник-подросток получает … Читать далее

Квартира через кооператив без иллюзий

от

Я работаю на рынке жилой недвижимости с середины двухтысячных и регулярно сопровождаю сделки через жилищные кооперативы. Накопился солидный набор вопросов от клиентов: чем отличается ЖСК от ЖНК, какие взносы берёт правление, почему пайщик отвечает всем имуществом. Разложу пункты без рекламных прикрас. Кооператив основан на ст. 116–123.7 ГК и федеральном законе № 215-ФЗ. Участники образуют юридическое … Читать далее

Новостройка изнутри: инструкция покупателя

от

Я работаю с жилыми новостройками двенадцать лет и за это время сопроводил свыше трёхсот сделок. Первичный рынок манит запахом свежего бетона и перспективой будущего роста, однако абстрактный блеск способен скрыть подводные кессоны. Рассказываю, как пройти стройплощадку без шанса на ошибку. Проверка застройщика Для оценки девелопера применяю правило «три слоя»: правовой, финансовый, инженерный. Правовой слой — … Читать далее

Эллинские виллы: выгода частной аренды

от

Любую инспекцию греческой виллы начинаю с запаха хвои и солёного пара, а уже затем изучаю кадастровые выписки. Ландшафт диктует ценник: скала над заливом, равнина Пелопоннеса или террасированная почва Киклад — каждый микрорынок ведёт себя по-своему. Наблюдаю, как арендаторы охотнее выбирают пространства от 180 м² с четырьмя спальнями, площадь создаёт приватность, а не пустоту. Подсчёт рентабельности … Читать далее

Аванс за квартиру: порядок возврата при срыве сделки

от

Срыв сделки по квартире нередко рождает вопрос: вернётся ли внесённый аванс. Как специалист по жилой недвижимости, я вижу десятки таких историй в год. Успех взыскания зависит от формулировок в документах и поведения сторон. Закон различает два вида предоплаты: аванс и задаток. Первый регулируется статьёй 487 ГК РФ, второй — статьёй 380. Статус часто определяют буквально … Читать далее

Ноябрь: точная навигация при выборе участка

от

Ноябрь подсовывает рынку земли редкую прозрачность. Листва уже слетела, грунтовая поверхность читается как рентгеновский снимок, а ценовой градус снижён ранним холодом. Я выезжаю к площадке в утренние сумерки: серое небо сглаживает тени, рельеф, микропонижения и капиллярные пятна влаги станут видны без приборов. Температурная диагностика Промёрзший на пару сантиметров суглинок сообщает о теплообмене. Если корка держится … Читать далее

Право собственности: точный маршрут

от

Я работаю с титулами двенадцать лет и научился отличать бюрократический лабиринт от редкой потайной двери. Регистрация права собственности не эхом громких слов, а цепью точных действий, и любое звено здесь слышит слабый скрип соседа. Подготовка досье Для старта понадобится досье: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приёма-передачи при долевом строительстве), кадастровый план, квитанция о … Читать далее

Финансовый мост к квартире

от

Когда семейный капитал ещё не накопил нужный объём для покупки квартиры, ипотека превращается в надёжный мост между текущим бюджетом и желаемым адресом регистрации. Я оцениваю ипотечную заявку через призму четырёх коэффициентов: LTV, PTB, DSCR и коэффициент финансовой устойчивости домохозяйства. Первый отражает долю кредита по отношению к стоимости объекта, второй показывает связь ежемесячного платежа и дохода, … Читать далее