Я сопровождаю сделки с аграрными участками два десятилетия и вижу, как одна колхозная доля превращается в полноценный актив: будто зёрна, спрятанные в закромах, прорастают сквозь слои нормативных актов.
Юридическая основа
Пай — идеальная доля в поле бывшего сельхозкооператива. Рамку создаёт Земельный кодекс, дополняет закон № 101-ФЗ. Для распоряжения долей нужен протокол собрания сособственников: без него Росреестр вернёт пакет без рассмотрения. В протоколе фиксируют кворум, способ пользования массивом, границы выделяемых кусков. Тут часто всплывает редкое слово «пандект» — консолидированный перечень правоустанавливающих документов, без такого перечня нотариус не заверит сделку.
Кадастровый блок
После решения о выделе в натуре приглашаю геодезистов. Они формируют проект межевания, наносят точки методом RTK — спутниковым приёмом с сантиметровой точностью. В отчёте встречается термин «иммисион» — описание внешних воздействий, например, выветривание, которое учитывается при подборе границ. Проект согласуют с соседями: подписи ставят даже арендаторы, иначе возможен протест. Границы попадают в ГИС «Полигон». После приёма учёта участок получает кадастровый номер, а закрытая доля выходит из оборота, словно кокон сбрасывает крылатое насекомое.
Регистрация права
Далее собираю пакет: заявление, кадастровый план, протокол собрания, квитанцию, согласия супруга при брачном режиме. Нотариальная форма \(ст. 42 ЗК\) сокращает риск спорного отчуждения. Дело передаётся через МФЦ, Росреестр ставит штамп за семь рабочих дней. На выходе — выписка ЕГРН, где вместо абстрактной доли фигурирует конкретный гектар с координатами, классом земледельческой потенции, упоминанием сервитута под линейные объекты.
Финальный аккорд
Собственник получает реальный ресурс: участок идёт в аренду агрохолдингу, залог под льготный кредит, либо в семейное фермерство. Колхозная тень рассеивается, площадь обретает строгие линии на публичной карте, а в архив помещается только тонкая пачка бумаг с гербовой печатью.