Я много лет сопровождаю сделки с квартирами, участками и комплексами складских помещений. Пока покупатель любуется фасадом, мне приходится разматывать невидимый клубок обязательств, висящих на объекте.
Откуда берётся ловушка
Часть ограничений отражена в Едином госреестре, но таблица не всегда фиксирует нюансы. Зачастую владелец дал банку дополнительное обеспечение в форме гибридной ипотеки, по которой платежи погашены, а залог сохраняется. Другой сценарий — пожизненное пользование родственника, записанное в завещательном отказе. На рынке встречается фидеикомисс: вещь передаётся наследнику, но право распоряжения остаётся у доверительного собственника.
Симптомы скрытой цепи
Документы путаются: выписка ЕГРН выдана неделю назад, а кадастровый паспорт старше на пять лет, договор уступки отсутствует, хотя в цепочке встречается ипотечная анкета, в выписке из банка имя заёмщика отличается от текущего собственника на одну букву. Каждый штрих намекает на затенённое обязательство.
Иногда я нахожу облигаторный сервитут — право доступа сетевой компании к трансформаторной будке во дворе. Он не мешает жить, но снижает банковскую оценку. Ещё один пример — арест на долю супруга, не попавший в ЕГРН из-за перебоев интеграции реестров.
Алгоритм защитных действий
Сначала заказываю расширенную выписку ЕГРН, архивную и актуальную. Затем запрашиваю банковские справки об отсутствии задолженности и закладной. После этого архивирую цепочку правоустанавливающих актов с самого первого владельца: дарение, мена, вступление в наследство. Каждому участнику задают вопрос о претензиях третьихх лиц под расписку.
Юристы любят термин due diligence, а я называю процесс рентгеном прав. Когда снимок готов, составляю юридическое заключение с описанием рисков, рекомендацией страховки титула или отсрочки платежа до снятия обременения.
Скрытое ограничение похоже на айсберг: поверх воды видна ровная гладь, под ней спит ответственность. Тщательная проверка превращает айсберг в прозрачный лёд, через который просматривается дно сделки. Покупатель забирает стены вместе с ощущением спокойствия.