Когда иностранный учредитель решает развернуть операции в украинских городах, первым серьёзным шагом выступает поиск коммерческого пространства. Я сопровождаю такие проекты уже десятый год, поэтому собрал практическую схему действий без бюрократических колод.

Киев, Львов, Днепр демонстрируют разную динамику ставок: high-street retail обойдётся в 35–60 $/м2, склад класса А — 4–6 $/м2, офис Grade A — 18–28 $/м2. Лендлорды предпочитают долларовые контракты с фискальной привязкой к официальному курсу НБУ.

Правовой контур

Украинская практика аренды подпадает под Гражданский кодекс и Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества». Иностранный резидент подписывает договор либо напрямую, либо через зарегистрированное ООО-SPV. Банковский контроль освобождает транзакции, заключённые в гривне, от валютного надзора по Инструкции №7 НБУ. Чистая аренда (triple net) встречается редко, чаще применяется смешанная модель с сервисными платежами. Агрокластерные склады иногда оформляют через emphyteusis — вечное пользование, пришедшее ещё из римского права и адаптированное украинской судебной практикой.

Договор подлежит нотариальному удостоверению, когда срок превышает три года, а помещение зарегистрировано в Госреестре имущественных прав. Для коротких контрактов достаточно простой письменной формы.

Банковские расчёты

Иностранный арендатор обычно открывает корпоративный счёт в украинском банке первого класса или пользуется ESCROW в польском отделении того же холдинга. Структура платёжного календаря включает гарантийный депозит и индексацию по годовому индексу потребительских цен. Шаг индексации фиксируется в договоре, что исключает спорные перерасчёты. Для снижения валютной турбулентности я предлагаю арендным комитетам опцион «Currency Collar» — коридор 5 %. Лендлорд, хеджирующий доход, покрывает разницу форвардным контрактом, арендатор получает защиту от резких колебаний.

Технико-экологический контроль

Перед подписанием исполняю технический due diligence: проверка бетонирования пола на flatness F-min, нагрузка 6 т/м2, тепловизионное обследование мостов холода. Для офисов применяю стандарты WELL Silver, арендатор сразу видит расход тепла в kWh/м2. Экологический раздел затрагивает термин «фитоэкран» — живая стена из растений, снижающая CO₂ на 20 %. Стороны фиксируют выравнивание BREEAM-score до 65 % внутри первых двух лет.

Переговоры проходят в три раунда: term-sheet, heads of terms, master-lease. Каждый пункт проверяется через escrow-агента, что исключает правовые ловушки. Размер неустойки по просрочке ограничен двойной учётной ставкой НБУ — подход опирается на постановление ВС №910/17328/20.

Налоговая модель складывается из НДС 20 % и налога на прибыль 18 %. Через договор субаренды удаётся законно переносить затраты между связанными компаниями: украинское ООО принимает расход, материнская структура финансирует депозит, сохраняя чистую маржу.

Промышленные парки «Біла Церква» и «M10 Lviv» предлагают инфраструктуру «plug-and-play»: готовая энергомощность 1 МВт, ж/д ветка, таможенный пост. В приграничных локациях, таких как Яворів, арендаторы ценят скоростное шоссе до Rzeszów, что сокращает lead-time поставок до двенадцати часов.

В контрактах с high-tech-производителями всплывает термин «кандеризация» — технологическая обработка бетона при температуре 23 °C в течение семи суток, процедура повышает устойчивость пола к динамической вибрации. Для логистики FMCG я внедряю Multi-Tier Mezzanine, обеспечивая up-to-80 % полезного объёма без капитальных стен.

Имея точные цифры, продуманную правовую архитектуру и надёжный банк-партнёр, иностранный инвестор выходит на украинский рынок за шесть-восемь недель. Такая скорость формирует конкурентное преимущество уже на старте цепочки поставок.