Я работаю с жилыми новостройками двенадцать лет и за это время сопроводил свыше трёхсот сделок. Первичный рынок манит запахом свежего бетона и перспективой будущего роста, однако абстрактный блеск способен скрыть подводные кессоны. Рассказываю, как пройти стройплощадку без шанса на ошибку.
Проверка застройщика
Для оценки девелопера применяю правило «три слоя»: правовой, финансовый, инженерный. Правовой слой — лицензии и разрешения, соответствие ФЗ-214, список дочерних компаний. Финансовый — обороты на счетах, величина энтропийной маржи* в прибыли (энтропийная маржа — запас прибыли с учётом рыночного хаоса), динамика кредитных линий. Инженерный — качество предыдущих объектов, технологический регламент, темп возведения коробки. Несоответствие хотя бы одному слою приравниваю к красному маяку.
Договор и платежи
Квартира продаётся через договор долевого участия. Проверяю предмет договора, сроки передачи, санкции за задержку, ответственность по ст. 393.1 ГК. Платёж сводится к двум инструментам: классический эскроу и проектное финансирование с плавающей ставкой. В эскроу деньги спят, пока объект не прошёл госкомиссию, проценты за этот сон банк начисляет покупателю. До подписания сдвигаю цену на коэффициент дефляции стройматериалов, фиксируя лимит переоценки.
Приёмка и финал
Когда дом готов, назначаю технадзор — независимый инженер с толщиномером и термодатчиком. Технадзор фиксирует «разбег» плит, герметичность стыков, уровень влажности. При обнаружении дефектов подписывают акт об устранении с календарным графиком. Только после устранения выдаю банку сигнал на разблокировку эскроу. Такой алгоритм экономит нервы, а по статистике снижает шанс спорного суда до 1,3 %.
Первичный рынок напоминает шахматную партию на бетонной доске: каждый ход просчитывается заранее, иначе партия превращается в гурьевскую кашу из штрафов, просрочек, потерь. Методичный подход, описанный выше, выводит сделку из зоны гаданий в область прогнозируемого успеха.