Каждый клиент задаёт один вопрос: новостройка либо готовый фонд? Я сталкиваюсь с дилеммой ежедневно, поэтому делюсь наблюдениями без прикрас.
Основные различия
Первичный рынок подразумевает договор долевого участия или эскроу-счёт, когда застройщик получает деньги после ввода дома. Вторичный — стандартный купчий договор и переход права в Росреестре за пять-семь дней.
Отличие чувствуется ещё на этапе осмотра. В котловане показывают шоу-рум, а не реальное помещение. Готовая квартира встречает запахом обжитого подъезда, плюсом идут фактические шумы, вид из окон без сюрпризов.
Чек-лист рисков
Риск недостроя оценивался как ключевой ещё три-пять лет назад. Эскроу снизил его, однако финансовый мониторинг банка ведёт к повышению цены квадратного метра. Готовый фонд страдает другим фактором — обременениями. Налоговая задолженность, материнский капитал, арест — проверяю выписку ЕГРН, паспортные данные, сверяю бухгалтера управляющей компании.
Необработанная цементная коробка в новостройке поглощает бюджет отделки. Средний чек ремонта бизнес-класса равен семнадцати-двадцати тысячам за квадрат. Готовый вариант потребует косметики, но конструктив здания стареет быстрее. Дилемма упирается в соотношение CAPEX-OPEX, известное любому финансисту.
Инвестиционный горизонт
Новостройка часто стартует по рыночной цене ниже ближайших домов, маржа раскрывается к сдаче. Я провожу аналитику за десять лет: средний прирост достигает двадцати четырёх процентов от цены старта к ключам, затем темп замедляется. Вторичный фонд почти не выстреливает, зато демонстрирует меньшую волатильность. Спекулянт попредпочитает каменный мешок под лай соседских перфораторов, консерватор ценит устоявшийся квартал.
Ликвидность зависит от района, транспортного плеча и этажности. Спрос на этажи выше шестого снижается при отсутствии панорам, феномен, который брокеры называют «эффект лифтового ожидания» — покупатель подсознательно сравнивает время подъёма с дистанцией до центра.
Для арендного бизнеса практичнее готовая квартира: ремонт завершён, подтверждённая коммунальная плата известна, объявления запускаются без промедления. Инвестор в новостройку закладывает мораторный период, платит ипотечный купон, пока отделка не закончена.
Юридическая чистота новостройки опирается на федеральный закон 214-ФЗ. При покупке готового жилья приходится исследовать архив сделок, исключать добрачные доли, дарения, притворные обмены. Ошибка грозит иском о признании перехода права недействительным. Страховой полис титула стоит около нуля целых тридцати процента от сделки и окупает нервы продавца и покупателя.
Ипотека на готовую квартиру оформляется за неделю, банк получает ликвидный залог. Долевое участие предполагает аккредитованный объект, что сужает пул кредиторов, но снижает ставку за счёт субсидии застройщика.
Выбор рождается из баланса: риск-доходность, временной горизонт, цель владения. Семья, ищущая немедленный переезд, рациональнее смотрит в сторону рубильника-выключателя, а не экскаватора. Инвестор с запасом времени реагирует на старт продаж первой очереди.
Сравнив описанные факторы, покупатель выводит собственную формулу. Я всегда рекомендую сверять расчёты с независимым инженером-сметчиком и юристом, держать запас ликвидности минимум десять процентов и помнить, что недвижимость любит терпеливого владельца.