Термин «недвижимость» закреплён в статье 130 ГК РФ и охватывает земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, и отдельные вещи, прочно связанные с землёй. В моём ежедневном консультировании афористически формулирую правило: «неподвижность рождает реестровую тень». Пока объект трудно переместить без несоразмерного ущерба, право фиксируется в ЕГРН, обретая публичную узнаваемость.

Классификация объектов

Правильная топология удобна при due diligence и оценке. Земельный участок — материнский элемент, здание — самостоятельная вещь, соотнесённая с землёй принципом superficies solo cedit, помещение — идеальная доля в общем имуществе плюс конкретный контур внутри строения, машино-место — особый подвид с координатным описанием. Суффикс «-недвижимость» встречается даже у фонтанов либо аэродромных полос, когда техническое назначение сочетается с признаком прочного соединения.

Жилая недвижимость

Жильё формирует социальный фундамент. Квартиры, апартаменты, блокированная застройка, индивидуальные дома различаются по правовому режиму, функциональному назначению и нормативам санитарной площади. Термин «кондоминиум» употребляю, описывая совокупность помещений и общего имущества, управляемых коллегиальным собственником. Для инвестора критичен коэффициент окупаемости, рассчитываемый по модели Gordon Growth, адаптированной к Russian risk-free rate.

Коммерческие сегменты

Офисы, ритейл-корпуса, склады, технопарки служат рыночным машинам. Ввод в эксплуатацию подтверждается актом РД-11, а арендный поток конвертируется в капитализацию через мультипликатор NOI/CapRate. В логистике популярен формат light-industrial: быстровозводимые корпуса с шагом колонн 6×12 и переменной высотой стеллажей. Для гостиниц добавляю показатель RevPAR — revenue per available room — отражающий степень поглощения спроса туристического кластера.

Индустриально-специальные объекты иначе называют инфраструктурной недвижимостью. Сюда входят трубопроводы, линии электропередачи, путепроводы. Законодатель отнёс их к единому недвижимому комплексу, допускающему формулу «несколько составных частей — одно право».

Земельные типы подразделяются на сельскохозяйственные, населённые, прочие. Встречается эмфитевзис — долгосрочное наследуемое пользование чужим участком, пришедшее из римского права. Для возведения здания на чужой земле применяется институт суперфиция, который порой путают с арендой, отличие кроется в вещном характере и возможности отчуждения.

Я стараюсь видеть в каждом объекте скрытую акустику времени: кирпичи хранят шёпот предыдущих сделок, грунт помнит кадастровый план начала века. Право собственности напоминает астролюбию — прибор, фиксирующий положение небесных тел, реестр, будто небо, хранит координаты, а нотариус выполняет функцию секстанта.

Зная генезис понятий и различия видов, инвестор сокращает due diligence time, девелопер выстраивает legal chain без расхождений, а гражданин получает защищённый актив под охраной статьи 35 Конституции РФ.