Работая консультантом по сделкам с квартирами и частными домами, я ежедневно вижу, как неопределённость осложняет выбор. Ниже — план вопросов, который стабилизирует процесс.

Юридический фон

В территориальном кадастре отражаются координаты и обременения. Запрашиваю выписку ЕГРН, проверяю хронологию переходов, сверяю площади с техническим паспортом. Особое внимание уделяю залогам, судебным запретам, сервитутам. При малейшем сомнении предлагаю продавцу нотариальное заверение подписи и апостиль.

Технический аудит

Скрытые дефекты — строительный аналог серых кардиналов. Заказываю лазерный скан комнаты, сопоставляю результат с БТИ, ищу отклонения. Тепловизор вскрывает мостики холода, а эндоскоп пролезает в вентиляционные шахты. Отдельно анализируют латентные трещины, коррозию арматуры, электрику на предмет перегрузки.

Финансовая картография

Ипотека преображается из простой ссуды в инструмент дифференциации риска, когда задействован эскроу-счёт (специализированный депозит с замороженными средствами). Я структурирую сделку так, чтобы транши уходили продавцу после регистрации перехода права. Если банк запрашивает поручителей, подключаю revenue-benchmarking: оцениваю стабильность дохода каждого созаёмщика.

Сначала определяю BATNA (best alternative to a negotiated agreement) — границу, после которой сделка теряет смысл. Далее использую технику якорения: первый озвученный ориентир задаёт диапазон. Фактор якоря дополняю фреймингом, где подчёркиваю выгоды контрагента, оставляя у дилера ощущение победы.

При перепродаже менее пяти лет спустя фискальная нагрузка возрастает. Снижаю её с помощью имущественного вычета, дарственного коридора или зачёта расходов на ремонт. Для резидентов применяется flat rate 13 %, у экспатов работает прогрессивная шкала.

Сделка не заканчивается выдачей ключей. Я оформляю страховку титула, фиксируют состояние объекта актом приёма, уведомляю ресурсоснабжающие компании об изменении владельца. Такая рутина защищает капитал от форс-мажора и дотошных проверок инспекций.