Я работаю на аттическом побережье шестнадцатый сезон и вижу, как инвестор тщательно изучает мельчайшие штрихи. Пляжные дюны выглядят одинаково, а подземные коммуникации различаются радикально. Приобрести квартиру у моря легче, чем разобраться с коэффициентом застройки (Συντελεστής Δόμησης) — именно он задаёт границы этажности.
Для старта нужен ΑΦΜ — налоговый номер, выдаваемый за десять минут в KEP при предъявлении паспорта и миграционного статуса. Без него ни банк, ни нотариус даже не прочитают договор резервирования. Электронная система TAXISnet привязывает АФМ к адресной карте, поэтому я прошу клиента заранее получить греческое SIM-количество.
Налоги без лабиринтов
Ежегодный ENFIA пугает новичка. Ставка колеблется от 2 до 13 € за квадрат в зависимости от зонального коэффициента. При объекте стоимостью свыше 250 000 € владелец вносит дополнительный συμπληρωματικός φόρος. При первичной покупке уплачивается единый налог на передачу — 3,09 %, если объект не подпадает под ФПА (греческий аналог НДС). Для новостроя до конца 2024 действует нулевая ставка НДС — льгота, введённая для поддержки стройсектора.
Банковский трансфер идёт через систему IBAN, где проверяется происхождение средств под директивой AMLD-6. Я заранее собираю справки KYC, чтобы депозит достиг эскроу-счёта без задержек. Комиссия Greek Bank за SWIFT не превышает 0,15 %. Оплата наличными ограничена 500 €, суммы выше идут безналично.
Юридические мелочи
Кадастр «Ελληνικό Κτηματολόγιο» цифровизировал границы лишь на 70 % территории. В сельском полисе ещё встречается τοπογραφικό ιδιωτικό — частный топографический план. Я использую 3D-сканирования LiDAR: облако точек убеждает нотариуса быстрее любой бумаги. Проверка титула включает πιστοποιητικό ιδιοκτησίας за последние двадцать лет и отсутствие βαρών (обременений). Судебный поиск выполняю через систему «solon.gov.gr», доступ стоит 15 € за час.
Договор подготавливает συμβολαιογράφος, иностранный покупатель подписывает через Power of Attorney, заверенный апостилем в стране проживания либо в греческом консульстве. У нотариуса ставка колеблется от 0,8 % до 1,2 % суммы сделки. Я договариваюсь о скидке при объёме объектов свыше трёх в квартал.
Практика переговоров
Грек воспринимает паузу в разговоре словно оливковую косточку, которую осторожно откладывают в боковую тарелку. Снижение цены на 5 % достигается, когда продавец уверен, что покупатель готов закрыть сделку за две недели. Для подтверждения я направляю банковскую выписку Proof of Funds. Если объект сдавался через Airbnb, продавец уступает дополнительные 1–2 % при условии сохранения рейтинга и фотографий.
При торге применяю приём «κοτζάμπασης»: предлагаю оставить продавцу любимое оливковое дерево во дворе. Эмоциональная привязка снижает напряжение, а нотариус фиксирует право ухода за деревом раз в год.
Срок от бронирования до регистрации права обычно занимает сорок дней. После подписания основной сделки я регистрирую право в Κτηματολόγιο онлайн и запрашиваю экстракт. На этом этапе владелец вправе подавать документы на электронную «золотую визу» — пятилетний вид на жительство, установленный законом 4251/2014. Минимальный порог 250 000 $, в Афинах-Центр объявлено повышениее до 500 000 € с мая 2024, поэтому сделки закрываются ускоренным темпом.
Управление объектом беру на аутсорс: страховка «Περιουσίας» от Ethniki Insurance, ежеквартальная расходная ведомость через приложение ProsPay. Доходность в Афинском треугольнике держится на уровне 4,8–5,4 % годовых после налога.
Греческая крыша из красной черепицы шумит над головой иначе, чем бетонные кубы северных городов. Каждая сделка напоминает переброску архипелага из мифов в полночный электронный регистр.