Солнечная Майорка привлекает инвесторов устоявшимся рынком аренды, свободным воздухом Сьерра-де-Трамунтана и репутацией гастрономического центра Средиземноморья. График чартеров заполняет аэропорт Сон-Сан-Хуан круглый год, а перечень яхтенных марин давно вышел за два десятка. Приход туриста стабилен, поэтому вилла или апартамент редко простаивает без гостей.

Рынок с давней историей

Формирование цены на побережье начинается с расстояния до моря. Первые двести метров — платиновая полоса, к ценнику прибавляют плюс-minus 30 % за прямой выход к пляжу. Дальше вступает в игру инсоляция: западные склоны Трамунтаны получают длинный закат, что усиливает спрос. Внутренние деревни удерживают баланс между тишиной и доступом к инфраструктуре, поэтому коттеджи в Сантани или Льюкмайор торгуются на 18-20 % ниже приморских.

Налоговая картина понятна заранее. ITP при перепродаже равен 8-11 % в зависимости от стоимости, при первичном контакте взимается IVA в 10 %. Ежегодный IBI — муниципальный аналог нашего земельного сбора — индексируется по инфляционной формуле, коэффициент которой публикуют каждую весну в BOIB. Оценка кадастре (catastro) редко пересматривается чаще чем раз в десять лет, что защищает инвестора от неожиданных скачков.

Сезонность и доходность

Классическая летняя аренда длится с мая по сентябрь. Средняя заполняемость при грамотном менеджменте достигает 88 %. Зимний гольф-туризм и паломничество к рождественским ярмаркам удерживают показатель на уровне 41 %, что закрывает коммунальные платежи. При LTV-кредите 60 % окупаемость виллы площадью 250 м² в Коста-д’эн Бланес занимает восемь-девять лет.

При расчёте доходности полезно учитывать коэффициент «yield-bruto», принятый Испанским банком. На Майорке он держится в районе 5,1-5,6 %, что опережает Мадрид и Барселону. Добавочная премия объясняется тем, что остров работает как ограниченная эмиссия: береговая линия нормативно защищена, плотность застройки регламентируется Plan Territorial Insular, поэтому сюрпризов с новыми многоэтажками рядом с виллой не случится.

Юридический аспект сделки

Покупатель проходит фильтр через Национальный регистр испанских налогоплательщиков (NIE) и комплаенс банков. Стандартный due diligence занимает две-три недели: проверяются cargas — обременения, границы участка по схеме finca registral и наличие лицензий на аренду. Последний пункт критичен: лицензия ETV выдаётся Consell de Mallorca, она привязана к конкретному дому и при передаче сохраняет силу.

При долгих арендах (>90 дней) допускается contrato de arrendamiento sin licencia, туристическое размещение без ETV карается штрафом до 40 000 €. Страховой пакет обычно включает responsabilidad civil (гражданскую ответственность) и cobertura de pérdida de alquiler (потеря дохода). Полис обходится 0,12-0,16 % от кадастровой стоимости.

Отдельного внимания заслуживает редкий институт узуфрукта — право пожизненного владения плодами объекта без титула собственности. Владелец из континентальной Испании иногда передаёт виллу детям, оставляя себе узуфрукт, при выходе на рынок двойная регистрация удешевляет актив на 15-17 %. Тонкость устранимым уступочным договором nuda propiedad.

Для проектов с апартаментами у моря встречается суперифция — долгосрочная аренда земли на срок до 99 лет. Она удобна девелоперам, поскольку снижает первоначальные вложения, однако банковский кредит под строение выдаётся только в пределах срока суперфиции за вычетом десяти лет.

Валютный фактор работает как отдельный двигатель доходности. Евровый актив страхуется от инфляции, тогда как экскурсионный поток подстраховывается мультивалютными туристами. Плювиометрический градиент Майорки обеспечивает 300 солнечных дней, что поддерживает ESG-позицию объекта: низкие расходы на отопление, оптимальный профиль солнечных панелей.

Островное правительство субсидирует термопомпы и батареи до 6000 € на объект. Подобные программы укрепляют ликвидность в будущем, поскольку новый владелец получает готовый energy-rating «B» вместо стандартного «D». По аналитике Idealista, отличие в классе энергии меняет цену на 6-7 %.

На финальном этапе сделки применяется arancel notarial — регламентированный тариф нотариуса. Его максимум равен 0,5 % и зависит от количества листов в escritura pública. Среди редких расходов всплывает honorarios gestor — оплата административного агента, ускоряющего регистрацию. Сумма колеблется около 300 €.

В планировании выхода из актива рекомендую предусмотреть clausula escalonada: пошаговое повышение цены при отсрочке платежа. Инвестор оставляет за собой контроль и принимает оферты из разных юрисдикций, минимизируя валютные риски.

Майорка действует как остров-акция с ограниченным выпуском. Когда море гасит политический шум, недвижимость выполняет функцию тихой гавани капитала. Опережающий рост цен поддерживает ощущение, , что вилла недалеко от Кала-Дейа удивительным образом хранит в стенах аромат розмарина и курс евро.