Оценивая квартиру, сперва снимаю «температуру рынка». Беру срез объявлений за шесть недель, отсекаю аномалии, замеряю ликвидность микрорайона через скорость экспозиции. Процесс похож на работу геолога, извлекающего керн: одиночные крошки породы картины не дадут, нужна серия срезов. Статистический массив выступает фундаментом для дальнейших расчётов.
Три опоры анализа
Классический треугольник оценки включает сравнительный, доходный и затратный подходы. Сначала выстраиваю таблицу аналогов с корректировками: этаж, площадь, качество инженерных сетей, близость артезианской скважины — редкий фактор для мегаполиса, но водный стресс диктует цену. Затем рассчитываю капитализацию арендного потока через кумулятивную ренту, вводя коэффициент издержек присутствия — private cost index. Третья грань треугольника — кадастровый квантиль: беру усреднённый косвенный норматив ремонта плюс коэффициент возрастания износа по экспоненте Каплана. Результатом служит коридор, в котором колеблется честная стоимость.
Документы и риски
Юридическая проработка прибавляет или отнимает проценты. Изучаю историю правоустановления с помощью подлинных выписок ЕГРН, сверяю генеалогию сделок, ищу латентные сервитуты. Наличие ипотекарной записи в пользу банка с правом внеочередного взыскания, украденный кадастровый номер, арест по ст. 115 УК — каждый пункт мгновенно меняет коэффициент ликвидности. Для типовых рисков используют матрицу Монте-Карло, генерирующую тысячу сценариев. На выходе получаю поправку, выраженную в стандартных отклонениях, которые вычитаются из средневзвешенной цены.
Финальный пересчёт
Когда данные собраны, загружаю их в собственный макрос. Алгоритм проверяет гетероскедастичность, убирает толстый хвост распределения через фильтр Тюки. Затем применяю метод гребневой регрессии, подмешиваю ручную экспертную дельту за виды из окон: панорама на реку приносит до 7 %, панорама на стену соседней секции уносит 4 %. овая цифра подаётся заказчику в формате триады: минимальная, медианная, максимальная. Такой диапазон даёт пространство для торга и снижает когнитивный диссонанс участников сделки.