Собирая статистику по сделкам в Литве с 2012 года, я привык сверять сухие цифры с городским дыханием. Страна компактна, поэтому единичная крупная сделка мгновенно отражается на средних значениях, словно камень на поверхности кюрёна — тонкого ледяного озера, где любое движение задаёт узор всему зеркалу.
Рыночный фон
За последние двенадцать месяцев средний квадратный метр жилого фонда в Вильнюсе подтянулся со 2 260 € до 2 540 €. Амплитуда котировок — термин из биржевого лексикона — обозначает расстояние между пиками и впадинами ценовых циклов, сейчас амплитуда сузилась до 6 %, что сигнализирует о насыщении. Ипотечный аннуитет ушёл к отметке 5,1 % годовых, после январского максимума 5,6 %. Банк Литвы ужесточил коэффициент DTI (debt-service-to-income), в результате спрос стабилизировался, спекулятивный слой истончился.
Инфляция замедлилась до 1,3 %, реальная доходность аренды вновь вышла в плюс. Доход от краткосрочного размещения (Airbnb и аналоги) даёт 6,8 % годовых в брутто — выше инфляции и выше депозитной ставки. При долгосрочной аренде показатель снижается до 4–4,5 %. При расчёте я использую медианные величины, исключая выбросы.
География спроса
Вильнюс берёт на себя половину сделок государства. Центр притягивает тех, кто ценит шаговую доступность бизнес-кварталов. Русенборг — локальный неологизм риелторов для реновационных кварталов между Нярис и железной дорогой — показывает оборотность лотов 43 дня. Для сравнения, старый город расстаётся с объектом за 71 день, продавец держит маржу.
Каунас формирует арендную доходность, выгодную начинающему инвестору: цена входногоода ниже на четверть, арендный поток при этом лишь на один пункт слабее столичного. Клайпеда живёт под влиянием порта и туристического трафика к Куршской косе. Здесь сезонность выражена ярче, зато верхний квартиль лета приносит двадцать процентов годовой выручки за восемь недель.
Сельские районы почти не попадают в отчёты, однако я ежегодно отслеживаю сделки с усадьбами у озёр. Земельный налог в глубинке — символический, а регистрация строений проходит без традиционной бумажной одиссеи. Для сельских домов выгодно использовать узуфрукт — ограниченное вещное право, дающее право извлекать плоды из чужого имущества. В реестре узуфрукт фиксируется строкой “naudojimo teisė”, ставка госпошлины 0 ,6 %.
Правовые нюансы
Процедура купли-продажи строится вокруг нотариальной клаузы “sandorio tvirtinimas”. Депозит 5 % блокируется на эскроу-счёте банка, где действует концепция “priverstinė hipoteka” — принудительная ипотека, страхующая стороны от невыполнения условий. С 2024 года весь документооборот переводится в Registrų centras, поэтому бумажная форма вскоре исчезнет.
Налог при перепродаже до истечения двух лет равен 15 % от прибыли, после второго года ставка опускается до нуля. При сдаче жилья в аренду физическое лицо уплачивает 15 % GPM (gyventojo pajamu mokescio) с чистой прибыли, допустимы вычеты на ремонт в размере 30 % расходов. Амортизацию многоквартирного дома литовский регулятор называет “nusidėvėjimas”, срок — пятьдесят лет.
Заглядывая в 2025 год, я ожидаю сужение спрэда между доходностью аренды и ставкой по ипотеке. Вызванный экскурсией шведских банков лимит капитала уже применён. Ликвидности хватит для запуска пяти новых ЖК в районе Лаздинай. При этом законодатель параллельно обсуждает ограничение краткосрочной аренды в центре Вильнюса — инициатива напоминает модель Барселоны, где введён годовой лимит на выдачу лицензий. Если норма примет форму закона, маржа посуточного сектора сократится, долгосрока — укрепится.