Я провожу сделки в Австрии больше десяти лет и давно заметил: венский рынок точен, словно механика старого хронометра. Сбить его ритм способен любой недочёт в документах, поэтому начнём с базовой координатной сетки.
Город делит объекты по двум базовым векторам: Wohnungseigentum — полноценное право собственности и Mietrecht — долгосрочная аренда, сходная с российской «нежилой». Покупателя интересует первое. При этом даже элегантная мансарда в Neubau без Aufsandungserklärung — нотариального заявления об отказе прежних владельцев от притязаний — способна превратиться в декорацию, а не актив.
Юридический каркас сделки
Канцелярия нотариуса напоминает операционную: лишний звук нарушит стерильность. Пакет Startpaket включает Kaufvertrag, Grundbuchauszug и согласие домоуправления. После подписей нотариус отправляет акт в Bezirksgericht — районный суд, который ведёт земельную книгу Grundbuch. Суд фиксирует Eigentumsübergang, и только тогда переход прав считается завершённым.
Финансовая матрица
Бюджет необходимо считать в «brutto-калькуляции». Aufgelder — надбавка агенту — 3 % от цены плюс 20 % НДС. Grunderwerbsteuer — налог на приобретение — 3,5 %. Eintragungsgebühr — пошлина за внесение в Grundbuch — 1,1 %. Нотариусу обычно платят 1–1,5 %. Банку пригодится Eigenmittel — минимум четверть суммы, иначе ставка взлетит выше 4 % годовых. Лизинговое финансирование Hypothekarkredit привязывается к Euribor, и при повышении базовой ставки пересчёт проводят мгновенно.
Подводные камни
Старинные дома нередко таят Superädifikat — надстройку, признанную отдельным объектом. При сносе собственникутвенник участка вправе демонтировать её без компенсации. Проверяю этот пункт перед каждым взмахом пера. Ещё один частый уплотнитель бюджета — Sanierungsdarlehen, кредит на капитальный ремонт, заложенный в Hausverwaltung. Узнать о нём помогает протокол Eigentümerversammlung.
Финальный аккорд
После выдачи Rechnung нотариуса и оплаты налогов остаётся Einzug — фактический въезд. Ключи передаются при одновременном включении сигнала от банка о полном закрытии аккредитива. Такой сценарий снижает пространство для импровизации почти до нуля, что для венских сделок звучит как чистая классика.