Я подхожу к покупке жилья для инвестиций хладнокровно, подобно анатому, исследующему орган: без эмоций, по слоям.
Первый фильтр — макро-местоположение. Город подбираю, исходя из демографического притока, кадрового рынка, динамики ВРП и портовой или авиационной связности.
География капитала
Внутри города оцениваю микроточку: шаговую доступность метро, планируемые хабы BRT, долю зелёных коридоров. Слежу за индексом гентрификации, объединяющим темп прироста аренды и рост кофейного трафика.
Через тот же объектив изучаю окружение дома: гомологизированная застройка (однотипные архитектурные решения, дисциплинирующие внешний вид) ценится выше хаотичной лоскутной архитектуры. Фасад из керамического кирпича переживёт пластик и подарит экономию на капремонте.
Юридическая кристальность
Юридическую кристальность проверяю до рубля и до миллиметра. Сверяю кадастровый план, исполнительную съёмку, историю переходов права в ЕГРН. График финансирования сравниваю с ФЗ-214, выворачивая договор долевого участия наизнанку. Цель — нулевая энтропия в цепочке переходов права.
На вторичном рынке обращаю внимание на архив платежей ЖКУ, отсутствие ретро перепланировок, исковую давность притязаний наследников. Фактор экс-арендодателя закрываю письмом о расторжении найма.
Финансовая арифметика
Доходность считаю через cap rate и NPV. Поток дисконтирую на безрисковую ставку + премию региона, добавляю ожидания девелоперского апсайда. Прайм-рендитивность 7-8 % годовых с коррекцией на инфляционный свап сигнализирует: объект подходит.
Работаю с моделью сценариев: базовый, стрессовый, оптимистичный. При стресс-сценарии EBITDA квартиры обязана оставаться положительной при падении арендной ставки на 25 % и росте ставки фондирования на 300 б.п.
Не забываю о выходе: ликвидность определяют отношением объёма сделок к экспозиции рынка. В удобных районах коэффициент абсорбции 3-4 месяца, и мои активы составляют баланс быстрее, чем стынет бетон.
Квартира — не ракушка на берегу, а грядка для денег, ухаживай методично — урожай не опоздает.