Пятнадцать лет встречаю квартиры с безупречной белизной документов и с подводными камнями. Передо мной досье продавца, моя задача — увидеть в нём швы, пока они не рассыпались в руках покупателя.

Поиск первоисточников

Первой ласточкой служит расширенная выписка ЕГРН с архивом переходов. Сравниваю даты и площади с нотариальными записями районного архива. Малейший разнобой кричит громче колоколов. Дарственная, оформленная семь лет назад, пересекается с куплей-продажей через месяц? Скорее всего, имела место вексельная схема или куцый клоузинг, где обязанности обнулили через новацию. Лиз-пендэнс (запись о судебном споре в реестре на англосаксонских рынках) в нашей практике встречается редко, но красноречиво намекает на проверку базы «СудАкт».

Геометрический файл техплана раскрывает метаморфозы площади. Допустим, лоджия превратилась в жилую комнату без акта ввода — в таком случае банк утащит сделку в вечную паузу. Корректное согласование замечаю по согласованному плану БТИ с голограммой.

Скрытые участники сделки

После документов наступает интервью. Спрашиваю продавца о брачном контракте, согласии супруга, обязательствах перед алиментоплательщиками. Отдельная тема — несовершеннолетние и граждане под патронажем опеки. Их права вспыхивают, словно строб-лампа, если нотариус пропустил согласие. Проверка проходит через районный орган опеки и попечительства, сверяю с базой прописки МВД. Для дополнительной уверенности обхожу соседей: цепочка свидетелей иногда показывает незарегистрированного родственника, претендующего по факту проживания.

Финансовые сигналы

Любая ипотека, субсидия, договор ренты, залог в пользу ФССП — красные флажки на карте сделки. В выписке ЕГРН такая информация фиксируется в разделе обременений. Проверяю ещё кадастровый паспорт, банковский реестр залогов и базу «Фабула» судебных приставов. Порой попадается элисийная оговорка (скрытое условие в ипотечном договоре о сохранении залога после погашения): банк удерживает право требования даже после погашения. Чтобы её снять, запрашиваю дополнительное письмо-согласие кредитора.

Счета за ресурсы часто рассказывают драму долгов громче любых справок. Беру акт сверки у управляющей компании, ресурсников «РКС» и «Водоприбор». Позиция «пеня ноль» радует, но сравниваю с банковским скорингом продавца: скрытый исполнительный лист всплывает быстрее, чем штамп в паспорте.

При финальном клоузинге использую технику «эстоппель» (юридический запрет менять позицию после заверения) — фиксирую заверения продавца в протоколе, приглашаю двух свидетелей, добавляю пункт о паллинарной ответственности (штраф в тройном размере ущерба, активируемый без суда) за скрытые риски. Документ заверяется нотариально, деньги переходят через аккредитив с зеркальной датой. Продавец лишается шанса заявить о заблуждении, покупатель получает страховку.

Сухой остаток: правовая прозрачность квартиры — результат скрупулёзных запросов и наблюдения за поведением продавца. Протокол проверок храню минимум десять лет, он спасает клиентов, когда всплывает давно забытый иск о реституции.