Декабрь завершил год, раскачанный карантином, льготной ипотекой и цифровизацией сделок. Краснодарский жилой фонд пережил масштабный переток спроса, спровоцированный релокацией москвичей и распространением удалённого труда.

Средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 68 000 ₽, прирост за двенадцать месяцев составил 14 %. Вторичный сегмент прибавил 11 %, выйдя на 64 500 ₽. Годовая инфляция бледнеет на фоне такой динамики, сигнал о явной переоценке активов.

Цены и динамика

Колебания внутри квартала выглядели контрастно: весной рынок застыл, в июне вспыхнул отложенный спрос, осенью произошла акселерация капитализации. Индекс Художника (корректирует цену на качество) вырос сильнее сырой средней, что отражает повышенную готовность покупателей переплачивать за локацию и инфраструктуру.

Сниженная ипотечная ставка — 6,1 % годовых — превратила кредит в квазиарендный инструмент: месячный платёж по займу стал сравним с рентой двухкомнатной квартиры в спальном районе. Ангрокапитальный мультипликатор (отношение цены объекта к годовой арендной выручки) достиг 19, превысив допандемический уровень 15.

Спрос и мотивация

Миграция из северных регионов усилила конкуренцию за ликвидные этажи. Я фиксируют рост сделок с участием семей, переведённых на дистанционный формат работы: климат, развитая агломерация и готовая крафтовая гастросцена влияют сильнее, чем близость федерального центра.

Спекулятивная составляющая никуда не исчезла. Тринадцать процентов транзакций в декабре прошли по модели «долевой задел» с последующей перепродажей на стадии ключей. Девелоперы, реагируя, выводят на рынок лоты 19–23 м² с фокусом на инвестиционный чек вместо комфорта.

Риски и прогноз

Кумулятивная девелоперская экспозиция (объём незавершённого строительства к годовому поглощению) подскочила до 2,8. Значение выше 2,5 сигнализирует о приближении рентного пузыря. При этом коэффициент доступности (доход семьи к платежу) уже скользит к значениям 3,9, тогда как комфортный диапазон лежит в районе 3.

Экзогенная ренамация — термин из поведенческой экономики, описывающий оживление рынка под воздействием внешнего шока — сейчас поддерживает продажи. Однако ослабление льготной ипотеки отдаст холодом уже к весне, а рост ключевой ставки пробьёт по высоколевериджированному сегменту.

Я рекомендую покупателям, ориентированным на проживание, фиксировать контракт быстро, выбирая проекты с готовностью не ниже 60 %. Инвесторам, напротив, советую придержать капитал либо переключиться на редевелопмент старого фонда внутри исторического ядра, где предложение дефицитно и нормативная плотность строго ограничена.

декабрь 2020 выглядит пиком посткарантинного бешенства спроса. Ликвидность пока высокого уровня, но рыночная амплитуда намекает на коррекцию в первом полугодии 2021. Я буду отслеживать срезы статистики и сигнализировать о развороте при первых признаках оттока бронирования.