Работая консультантом по жилой недвижимости в Сиаме более десяти лет, я регулярно сталкиваюсь с запросом на компактное и юридически прозрачное владение квадратными метрами. Кондоминиум удовлетворяет этот запрос быстрее каравана заказов на виллы, ведь земельный вопрос в королевстве решается строго.
Кондоминиум — совокупность приватных ячеек и общих зон, где земля остаётся в коллективной собственности. Владельцу принадлежит конкретная юнита и абстрактная доля лестничных маршей, бассейна, крыши. Такое устройство напоминает банковскую ячейку внутри гранитного хранилища: приватность внутри, коллективная ответственность снаружи.
Правовая база
Закон о совместной собственности 1979 года лимитирует долю иностранцев в проекте сорока девятью процентами общей жилой площади и требует, чтобы земля находилась в синдикате. Я сопровождаю сделки через эмфитевзис — долгосрочную аренду, сходную с европейским superfices, когда квота уже исчерпана. Хабитация (право проживания без права отчуждения) встречается реже, однако добавляет гибкости семейным структурам.
Ценообразование
Стоимость складывается из трёх слоёв. Первый — локационный коэффициент: близость к BTS в Бангкоке поднимает ценник на треть по сравнению с аналогом у пляжа без инфраструктуры. Второй — этажность: вид на горизонт Андаманского моря поднимает цену в арифметической прогрессии, недостижимой для домов на сваях. Третий — индекс сервиса: известные управляющие бренды (ONYX, Sansiri Plus) оценивают свой престиж премией до десяти процентов.
Управление и сервис
После регистрации проекта создаётся juristic person condominium — юридическое лицо, представляющее коллектив собственников. Я рекомендую включать в устав пункт о штрафах за просрочку коммунальных платежей: дисциплина снижает дефолты фонда капремонта. Digital-ключ, система SCADA для лифтов, роботизированная парковка — инструменты, повышающие лояльность арендаторов и, следовательно, доходность.
Проверка объекта до сделки начинается с due diligence земли: кадастр Chanote, отсутствие сервитутов, налоговый статус Sor Tor Gor. Далее — аудит контракта предварительного бронирования: сумма maintenance fee, график выплат, penalty clause. Я тестирую акты приёма не лазерной рулеткой, а 3D-сканером Matterport: модель фиксирует отклонения стен до миллиметра и избавляет от споров.
Финальный штрих — стратегия выхода. При ярком рынке разумно оформить тайскую компанию для владения несколькими юнитами, что упрощает последующую продажу блока через share deal, экономя транзакционные расходы. При консервативной позиции достаточно трансфера по стандартной форме Tor Dor 13 в земельном департаменте.
Кондоминиум в Таиланде — инструмент, напоминающий швейцарский нож: компактный корпус скрывает дистанцию до моря, клубный спортзал, резервный дизель-генератор и высоколиквидный актив. Выбор круглой столешницы на кухне или паркинга для электроскутеров зависит от вкуса, однако финансовая логика остаётся кристально ясной: спрос на удобство превосходит предложение земли с чистым тайтлом.