С января 2024 г. вступил в силу блок поправок к Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» и смежным актам. Ключевая новелла — делегирование контроля за функциональным назначением помещений электронной платформе ЄСББ (Єдина система в будівництві), что сводит к минимуму визиты к чиновникам и ускоряет конверсию квартир в торговые ячейки. Пользователь вносит данные, подключает архитектурный бюро с квалифицированной ЭЦП — решение генерируется автоматически через 72 часа.
Новая иерархия требований
Формулировка «нежилое назначение» заменена на «комерційна функція». Для разбивки бывшей квартиры на офис теперь действует порог 75 % согласия совладельцев от площади подъезда, если затрагиваются несущие стены — 100 %. Решение фиксируется плебисцитом (очное или онлайн-голосование с нотариально заверенной цифровой бюллетень). Флебисцит — форма выражения воли общины, заимствована из римского права, в украинском праве термин впервые появился именно в этих поправках.
Во время переоформления кадастровый идентификатор помещения получает литеру «С» (service) либо «Т» (trade). Литера потом прописывается в Реестре речових прав, подсказывая налоговой алгоритм расчёта коэффициента по налогу на недвижимость. Отсутствие литеры в реестре ведёт к автоматическому статусу «жильё» и штрафу до 250 НМДГ (425 500 ₴ по курсу казначейства).
Налоговая перспектива
С июля 2024 г. ставка земельного налога под домами, где доля коммерческой площади превышает 40 %, подрастает на 0,3 %. Закон № 3519-IX синхронизировал «порог Четвёртого этажа»: помещения на этажах выше четвёртого обложены коэффициентом 0,25 к нормативной оценке, даже если деятельность — тихая (IT-разработка, онлайн-сервисы). Раньше фискалы применяли льготу 0,15.
Сервитут (ограниченное право прохода) обязан регистрироваться при установке отдельного входа или пандуса на муниципальной земле. Госпошлина снизилась до 1 прожиточного минимума, но старый лимит 5 м² по площади пристройки отменён. Распахнув дверь шире, собственник берёт на себя плату за благоустройство в размере 4 % от сметы.
Переходный период
До 1 января 2025 г. действует индульгенция: объекты, переведённые в «комерційну функцію» до 2021 г., можно перерегистрировать без нового флебисцита. Хватит выписки БТИ и техпаспорта, где указаны входная группа и санузел. После указанной даты — общая процедура с электронным голосованием соседей.
Практическая метафора: закон напомнил сейсмограф, который дал сигнал заранее, но колебания почувствуют не все. Владельцу, задумавшему кофейню в холле, полезно сначала «заземлить» проект — подписать с ОСББ протокол о режимах шума и доставки, иначе рискует столкнуться с компенсацией жильцам по ст. 22 ГКУ (ущерб нематериального блага).
Подытоживая личным опытом: электронная дерегуляция укоротила дистанцию до старта бизнеса, но повысила прозрачность. Проверяющие органы читают цифровой след как открытую книгу, так что грамотная легализация сегодня — лучший амулет от штрафов завтра.