Публикация раскрывает механизмы, через которые кредитор забирает жильё, и объясняет порядок защиты. Каждый случай разбираю на примерах из картотеки арбитража, без умолчаний и эвфемизмов. Читатель получает инструментарий, достаточный для выработки собственной обороны.

Неуплата по ипотеке

Просрочка свыше 90 дней активирует классический форклоуж. Банк предъявляет исполнительную подпись к закладной, минуя длительный процесс. Судебный приказ выдаётся в срок до пяти дней, затем приходит пристав, способный описать объект, даже если жильё остаётся единственным. Основание — п. 1 ст. 446 ГПК: защита от взыскания не работает, когда недвижимость заложена. После оценки эксперт-оценщик использует метод остаточной стоимости, игнорируя эмоциональную привязанность семьи. Торги стартуют с 80 % рыночной цены, повторные — с 60 %. Негативную спираль ускоряет неустойка, в договор вписана кумулятивно: пеня плюс повышенный процент. Клиент — залогодатель погружается в правовой анабиоз: квартира продаётся, разница направляется на погашение, остаток долга закрепляется за должником как личное обязательство. Выход: реструктуризация до момента выдачи судебного приказа либо внесение суммы просрочки с процентами до результирующей регистрации перехода права собственности.

Залог под потребкредит

Потребительский кредит часто перекрывается залогом, чтобы уменьшить ставку. Собственник квартиры подписывает договор ипотеки в обеспечение обязательства третьего лица. Акцессорность притягивает недвижимость к основному долгу: платёжная дисциплина заёмщика рушится — банк обращается к залогодателю. Нарушитель призналаётся солидарным должником. Судебная практика (дело № А40-161031/22) показала, что возражение «долг не мой» не работает. Форклоуж проходит по описанному выше алгоритму, разница лишь в том, что собственник жилья может никогда не брать деньги в руки, но теряет квадратные метры. Стратегия минимизации потерь: требование об обращении взыскания сначала на иное имущество должника (ст. 61 Закона об ипотеке). При наличии ликвидных активов возможно снять залог с квартиры через суд, сославшись на принцип соразмерности.

Долевое строительство

При финансировании строящегося объекта банк берёт в залог право требования по ДДУ. После ввода дома в эксплуатацию это право трансформируется в собственность, и автоматически попадает под залог законом. Возникновение обременения фиксируется в ЕГРН вне зависимости от воли владельца, словно нитевидная паутинка, вплетающаяся в выписку. Просрочка по кредиту строительной компании приводит к конкурсному производству, а залоговый кредитор, опираясь на ст. 7.1 Закона об участии в долевом строительстве, инициирует изъятие уже оформленных квартир. Ситуация усложняется субординацией требований: дольщик рискует оказаться после залоговых кредиторов и Фонда защиты прав граждан. Правовая тактика: требование экс конкурсного удовлетворения, ссылка на презумпцию добросовестности приобретателя, участие в реестре требований перед введением первой процедуры банкротства.

Каждый сценарий подталкивает к выводу: эффективность обороны зависит от скорости реакции. Контакт с кредитором на ранней стадии, фиксированное соглашение о реструктуризации, торг по штрафным санкциям, регистрация ограничений на регистрационные действия — инструменты, способные остановить банковский конвейер до захода аукционистов и приставов.