Во время регулярных осмотров офисных и торговых центров столицы я отмечаю смену тональности сделок: арендаторы просят гибридные схемы, девелоперы отвечают гибкой ставкой, институциональные инвесторы выдерживают паузу, выжидая стабилизации доходности.

На рынок влияют три доминирующих фактора. Первый — логистическая перекройка потоков после блокирования части портов. Второй — цифровизация розницы, генерирующая спрос на компактные dark stores и last-mile hub’ы. Третий — ожидание западных грантов, из-за которого владельцы площадей откладывают перепрофилирование, надеясь на субсидии под green rebuilding.

Ставки и вакансия

Средняя запрашиваемая ставка по классу А колеблется в коридоре 20–23 $/м² при вакантности около 12 %. Класс В демонстрирует 14–17 $/м² и пустоты 18 %. Показатель LTV (loan-to-value) снизился до 45 %, что ограничивает спекулятивное строительство. Ещё одно примечательное явление — cap-rate drift: доходность prime-объектов поднялась с 11 до 13 % за год, приближаясь к уровню frontier-рынков.

Растущую роль играет феномен flex-аренды. Коворкинги трансформируются в omniproperty-формат, объединяя кластеры F&B, сервисных квартир и складских ячеек. Такое комбинирование сокращает показатель obsolescence, продлевая жизненный цикл объекта за пределы типичных семи лет без капитального апгрейда.

Популярные локации

Печерск сохраняет премиальность благодаря близости к административному ядру. Подольский склон притягивает креативные бизнесы: реконструированные мануфактуры предлагают кирпичные своды, антресоли, открывающие семиметровый шаг колонн. На правом берегу вдоль проспекта Победы появляются retail-плазы формата strip-mall. Зона вокруг ст.м. «Левобережная» набирает массу благодаря сильным транспортным связям и относительно доступной земле.

В секторе логистики лидирует трояндовый пояс Бровары—Борисполь—Васильков. Тамошние участки оснащаются повышенным складским коэффициентом плотности (plot coverage) до 55 %, допускающим использование клинкерных профилей для фасада, выдерживающих HGV-нагрузку.

Юридические нюансы

С июля вступили в силу поправки к Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Они вводят термин «умовна реконструкция» — гибрид капремонта и нового строительства. Девелопер получает льготный коэффициент пайовой участи при условии установки систем рекуперации тепла коэффициентом COP не ниже 4. Такая норма стимулирует deep retrofit существующих объектов и минимизирует классический greenwashing.

Подводя линию, фиксируют ключевой тезис: спрос переориентируется с квадратного метра на функциональную единицу. Кто научится измерять доход не площадью, а конверсией посетителя в чек, тот получит маржу. Столица движется к модели «real estate as a service», где здание превращается в цифровую платформу, а брокер фактически администрирует API доступа к пространству.